訴訟額2億1000万!?新築マンション投資失敗ブログ

満を持して、不動産経営に乗り出したのに、その船はいきなり転覆。 私は、泥の海を泳ぎ切ることができるのか?

2021年08月

マンションに住む場合、
前回までの記事で
賃貸マンションに住む方が有利なのではないか
ということを書いてきたが
分譲と賃貸の性能を比べると、
やはり分譲の方が見栄えがよいことが多い。

買い取ってもらうことを前提に建てられているので
分譲マンションは
設備等色々と充実していることはまちがいない。

今の賃貸マンションは
本当に質が良いものが多いとは思えない。
お金をかけて建てても
借りてもらえるかどうかわからないので
経費を節約して建てようと考えてしまうと思う。

だからこそ、反対に
私は賃貸でもできるだけ住み心地がよいマンションを建てたかった。

設備に関しては、
人気ランキング情報があるのでそれを見たり
周辺地域の競合の設備をさぐったりして
それらを参考にしながら、
顧客ターゲットにそった設備を選んでいった。

でも中でもこだわったのは浴槽。
私はお風呂が好きなので、
大柄の人でもゆったり体を横たえることができるように
浴槽が大きめのお風呂を選んだのは私のこだわりだった。
だいたい賃貸マンションのユニットバスって
とても小さいことが多いので。


使用 お風呂


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賃貸経営の勉強をしているとき
こんな事例を聞いた。

ある地主が20戸あるマンションを建てた。
全部を賃貸にしないで、
8戸を分譲として販売して、
残り12戸を賃貸にした。

これにはからくりがあるというのだ。

地主は、8戸を分譲で売っているので
その売約利益でかなりの建築費をまかなう。
借入金を抑えることができて
リスクが減る。

それだけではない。
建物区分所有法では、
大規模修繕には過半数の賛成が必要とされている。
12戸が地主のものであるので
分譲マンションとして購入した人は
自分のマンションなのに
(正確には建物の一部屋が自分の所有物なのであるが)
大規模修繕をしたくても、
地主の承諾がないとできないということになる。

管理契約も地主が有利なように作られている場合が多いらしい。
でも、分譲マンションを買った人は、
規約まで全部理解できていないかもしれない。

20年後、30年後に分譲の部屋の所有者は、
建物の老朽化が進んでも全戸の総意がないと
共有部分の改修はできないし
家族の状況が変わって、転居することになり
部屋を売却したいと思っても
その頃には資産価値も下がり
部屋を買ってくれる人はなかなか見つからないことになる。

そんなとき、地主が「買い取りましょうか?」
と声をかけてくるのだ。
「渡りに船」と思い、喜ぶのは早い。
元々地主は、自分の建てたマンションを
分譲と賃貸に分けて管理し、
分譲マンションの率を低くしているところから
自分が得するように計算している。

「買ってあげる」と申し出ておいて
買いたたかれてしまうのだ。

私はそれを聞いて恐ろしい話だと思ったが
考えてみれが不動産投資というのはそういうもの。

入居者は住んでいて困るわけではなく
特に不満のなく暮らすのだから
問題があるわけではない。

先々のことまで考えて
マンションを建てなければならないのだなと
私は思った。
A マンション




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 <なぜ1棟での賃貸経営を目指したのか>

マンションは、鍵1本で、外出することができるから楽、
という声をよく聞きます。
建物自体にもドアがあるので、
オートロックになっていて
外部の人が入りにくいるところも多いですね。

1階の部屋は別として
階数の多いマンションなら、
セキュリティでは、一戸建てよりずっと
安全ということができるでしょう。

私自身もマンションに住んでいたことがあるからわかるのですが、
集合住宅固有の煩わしさはあっても、
エレベーターがついていれば、
高層階でも問題ないし
室内はバリアフリー仕様にしようと思えばできるし
高齢者でも安心して住むことができる利点があります。

しかし建物である以上
建物は経年劣化をします。
新築当時は気に入って気持ちよく暮らしていても
年月を経るにつれ、
どこかしら傷んできたりするものです。

私も賃貸経営セミナーで教えていただいたのですが、
自分の家なら、簡単に修理、メンテナンスできるけれども、
マンションという集合住宅の場合は
賃貸住宅の方が住民にとって都合のいいことが多いそうです。

分譲マンションなら、共有スペースの補修は
住民全員の総意をとらないと行うことができないので
そのことが、往々にして問題になることがあるからです。

修繕積立金など、分譲当時より管理組合がしっかりしていて
建物を管理してくれていればいいのですが
充分な修繕積立金を確保しようとすると、
購入者の負担が大きくなり、マンションが売れなくなるため
デベロッパーが低めに設定して売っているというのです。

修繕費用積み立てなどを行っていないと
外壁の塗装しかり、エレベーターの補修しかり
その都度居住者全員で相談しても、
資金的な問題で紛糾するようです。

なのでマンションは1棟をみんなで所有するのではなく
賃貸経営者が1棟全部所有して責任持って
マンションを管理していくのがいいと学び
私は、新築マンションを建てることににしたのでした。

マンションの修繕



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「不動産はオリジナリティである」と聞いたことがあるが、
自分のアイデアや知識、情報、チーム次第で、
良くも悪くもなる。
そういう自由度が高いところに惹かれた。
(注:建設会社次第で悪くなる!))

新築のマンションは、
補修・修繕の必要がなく、入居者に住みやすい。

でも、私は
大手企業が販売しているような
似たり寄ったりの建物では建てたくなかった。
以前
「なぜマンションのデザインにこだわったのか」
と質問をいただいたことがあったが
実は私がこだわったのは、
外観やエントランスだけなのである
私は、帰るのが嬉しくなる様な場所にしたかった。

それは外国の建物をいっぱい見て回り
自由度の高い所ものをみたせいかもしれない。


おもしろい家

全ての形状にこだわり過ぎると、
建築費があがり賃料が高くなるので、
内装などは突飛な形状のデザインではなく、
シンプルにした。


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 実は、今までの記事には挙げていなかったが
私は、このマンション建築をする前に
一回だけ中古物件の賃貸経営をしたことがある。

3階建てマンションで、満室を維持できたのだが
築年数がたっていたことで
経年劣化による修繕・補修が多く
手間がかかるわりに利益がそれほど出ないため
すぐ手放した。

その頃、賃貸住宅経営者の会に参加させてもらっていたので
いろいろな話を会員の皆さんから聞いた。

ある方の所有されているマンションでは、
近くに大型ショッピングセンターができることになり、
急に満室になったとか
反対に、近くにあったスーパーが撤退したため
買い物の不便さから、少しずつ退室者が増えていっているという話など、
特に賃貸住宅は周辺環境に影響されるなとすごく思った。

祖父の所有していた実家は、駅近だったので、
店舗部分にすぐ借り手が出た。

マイホームとなると、選ぶ基準が変わる。

マイホームの購入にはお金がかかり、
特に一軒家の場合は、大金持ちをのぞいて
主に資金の関係で
折れても良い条件(駅からの距離など)と
折れたくない条件(自然とふれあいたいので、庭があるなど)
のかねあいを考えて、
後は住みやすさ、学校、病院などの条件を考えて
一生住む家と考えて
どこかで妥協点を見つける必要がある。
その人の生き様の計画で
選び方が変わると思う。

でも、賃貸物件は、気に入らなかったり
自分の生活状況が変わったりしたら、
気軽に引っ越せるので
たくさんの人が求める条件、その共通項を
できるだけ満たしている必要がある。

それで、中古物件ではうまくいかなかったこともあり
新築マンションを建てる決心をしたのだった。

使用マンション



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