訴訟額2億1000万!?新築マンション投資失敗ブログ

満を持して、不動産経営に乗り出したのに、その船はいきなり転覆。 私は、泥の海を泳ぎ切ることができるのか?

2021年12月

<前回までの話>
わたしがおまかせ建設会社に対して起こした裁判の判決

1.2.は納得のいく判決
3.施主Pのそのほかの請求は棄却
4.訴訟費用は、施主Pとおまかせ建設会社のものは、施主P:おまかせ建設会社=7:3
 その他の訴訟は全額施主Pの負担とする。

でした。
私の訴えが棄却されたので
私は控訴を決意しました。



納得のいかない「事実及び理由」判決理由は、
失敗ブログ100 ~109 で細かく記事にしていますが
記事と照らし合わせて
内容を再掲させていただきます。

↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓

<控訴理由書内容>その4

裁判所が下した判断

施主P(私)は、
 本件請負契約には、
 設計業務及び工事監理業務が含まれるから
 これからの業務を行う中山一級建築士が
 その書類を交付する義務があると主張している。
 しかし、建築士法は、契約の締結行為に対する規制であるから、
 これらの規定により
 建築士が、自らの契約締結行為の相手方でない者に対して
 契約書や契約について
 重要事項説明書を交付する義務があるわけではない。

 従って、本件請負契約の内容に設計業務
 及び工事監理業務が含まれることを前提に、
 おまかせ建設会社が施主Pに対して
 中山社長(一級建築士)が作成した設計監理等業務委託契約書
 及び重要事項説明書を交付することが、
 契約の内容に含まれるとはいえない。

に対する反論の続き


(4)工事仮契約と設計・監理等業務契約の関係

私は、おまかせ建設会社との間で
「設計・監理等業務」に関する報酬や
実施する具体的業務内容・業務期間などを
詳しく記載した業務委託契約書を作成して調印していない。

しかし、私とおまかせ建設会社との間で
本件建物の工事請負契約に関する仮契約書を交わしている。
この仮契約書は(設計申込書)を兼ねており、
仮契約書面で
「(略)おまかせ建設会社に
下記建設工事にかかる建築設計図面・諸官庁申請書類等の作成と
申請及び工事内訳書・契約書の作成を依頼する。」
としている。

上記の仮契約書の締結調印の頃に私は、
(仮契約で設計申込みをしたので、
これから設計に着手してそれが完了した段階で
改めて工事金額や工事期間などを再検討して
正式な(工事請負契約書)
及び(設計・監理等業務委託契約書)の調印に進む。)
と考えていた。

したがって、仮契約は
あくまでも請負契約の予約に過ぎず、
正式な契約は未成立であるが、
設計業務の委託契約については、
その後に正式な
(設計・監理業務委託契約書)を作成して調印しなかったとしても、
この仮契約の中で
「設計・監理等業務」を委託することについて
私とおまかせ建設会社双方の意思が合致した上で、
その後に中山社長が設計して、
中山社長が下請けに出したスロービィ建築事務所によって
確認申請手続きも終えている。

よって、上記の仮契約は、
工事請負契約の予約であるが、
「設計・監理等業務」に関する契約は、
(設計申込み)となっており
仮契約書締結時に成立していることが明確である。

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失敗ブログ130
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<前回までの話>
わたしがおまかせ建設会社に対して起こした裁判の判決

1.2.は納得のいく判決
3.施主Pのそのほかの請求は棄却

4.訴訟費用は、施主Pとおまかせ建設会社のものは、施主P:おまかせ建設会社=7:3
 その他の訴訟は全額施主Pの負担とする。


でした。
3.4の訴えが棄却されたので私は控訴を決意しました。


納得のいかない「事実及び理由」判決理由は、
失敗ブログ100 ~109 で細かく記事にしていますが
記事と照らし合わせて
内容を再掲させていただきます。

↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓

<控訴理由書内容>その3

裁判所が下した判断

施主P(私)は、
 本件請負契約には、
 設計業務及び工事監理業務が含まれるから
 これからの業務を行う中山一級建築士が
 その書類を交付する義務があると主張している。
 しかし、建築士法は、契約の締結行為に対する規制であるから、
 これらの規定により
 建築士が、自らの契約締結行為の相手方でない者に対して
 契約書や契約について
 重要事項説明書を交付する義務があるわけではない。

 従って、本件請負契約の内容に設計業務
 及び工事監理業務が含まれることを前提に、
 おまかせ建設会社が施主Pに対して
 中山社長(一級建築士)が作成した設計監理等業務委託契約書
 及び重要事項説明書を交付することが、
 契約の内容に含まれるとはいえない。

に対する反論の続き

(3)設計・監理等業務と工事請負契約との関係

本件建物の工事を請負った
おまかせ建設会社代表取締役である中山社長は、
おまかせ建設会社一級建築士事務所を併設して、
その一級建築士事務所の開設者でもある。
しかも中山社長は本件建物の設計者及び工事監理者である。
この形態は、極めて一般的な(設計施工方式)である。

ただし、中山社長がその事業として
一級建築士事務所を併設して経営している
というので混乱するのであるが、
建設業許可されている中山社長が
「設計・監理等業務」を行っているのではなく、
本件建物の「設計・監理等業務」は、
あくまでも
一級建築士事務所の登録を得た者
(一級建築士の中山社長)の任務であり、
(工事請負契約)と(設計・監理等業務委託契約)とは
異なった業務分類の契約である。

このことは、
仮に中山社長が「設計・監理等業務」を
自分とは関係のない一級建築士事務所に依頼して下請けにだして行い、
その設計に基づいて
中山社長が工事のみを請負った場合であっても、
中山社長が行う業務内容や、中山社長に対する義務・責任と
中山社長が下請けに出した一級建築士事務所の「設計・監理等業務」内容は
中山社長が義務や責任を負わなければならない

つまり、建設業許可を得て工事を請負った者が
自らの事業の中で
建築士事務所の登録を得て
同時に「設計・監理等業務」を受託する場合であっても、
(工事の請負業務)は(建設業法に基づく工事請負契約)を締結し、
「設計・監理等業務」は
(建築士法に基づく設計・監理等業務委託契約)
を締結しなければならないことが、
建設業法及び建築士法の規定全般にわたる
絶対的大前提となっているのである。

本件建物の場合、「工事請負業務」は、
仮契約とは別に、私と中山社長との間で
工事請負契約書を作成して、
契約当事者双方が調印して成立しており、
「設計・監理等業務」の契約については、成立している。

ただし、上記の仮契約書に記載されている
「設計・監理等業務」に関する具体的契約内容などは明確ではないので、
この仮契約書とは別に(設計・監理等業務委託契約書)の作成と調印が必要である。

ところが、おまかせ建設会社と中山社長は、
建築士法の定めに従った正式な(設計・監理業務委託契約書)を作成して
施主である私との間で調印することを怠っているため、
私は本件事件において、その作成と提出を求めている

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失敗ブログ129
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<前回までの話>

1.おまかせ建設会社は、
 施主Pが建築主とするマンションの建築基準法上の確認手続の確認申請書、
 副本及び確認済証、中間検査合格証2通を引き渡せ。

2.おまかせ建設会社は、中山建築士が作成した工事監理報告書を交付せよ。

3.施主Pのそのほかの請求は棄却

4.訴訟費用は、施主Pとおまかせ建設会社のものは、施主P:おまかせ建設会社=7:3
 その他の訴訟は全額施主Pの負担とする。


でした。
3.4の訴えが棄却されたので私は控訴を決意しました。


納得のいかない「事実及び理由」判決理由は、
失敗ブログ100~109で細かく記事にしていますが
記事と照らし合わせて
内容を再掲させていただきます。

↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓

<控訴理由書内容>その2

はじめに 

本件事件の内容は、
本件建物を建築する上で必要となる
建物の設計や確認申請及び行政上検査など、
適正な建物を作るために定められている
主に建築基準法・建築士法及び建設業法などに適合しない事実について、
それらの任務を受託し、
併せて建築工事を請負っている
おまかせ建設会社の責任を問うことが目的である。

特に工事請負と併せて
「設計・監理等の業務」を請け負ったにも関わらず、
それらに関する任務を十分に果たしていないことについては、
建築主である控訴人らのみならず、
将来にわたって建物を使用する人や
近隣に対する悪影響なども懸念される問題である。

第一審の審理の中では、
上記の諸問題について、
おまかせ建設会社の
建築基準法・建築士法及び建設業法・その他関連法規等に対して、
適切でなかったことを多く確認することができた


しかし、それらに対する裁判所の判断は、
関連法規等に照らして決して
適切かつ公平なものではなかった。
したがって、控訴審において、
『法と証拠』に基づいた
正しい判断が下されることを切に願う。



<設計・監理等業務に対する裁判所の誤認>


裁判所判断

施主P(私)は、
 本件請負契約には、
 設計業務及び工事監理業務が含まれるから
 これからの業務を行う中山一級建築士が
 その書類を交付する義務があると主張している。
 しかし、建築士法は、契約の締結行為に対する規制であるから、
 これらの規定により
 建築士が、自らの契約締結行為の相手方でない者に対して
 契約書や契約について
 重要事項説明書を交付する義務があるわけではない。

 従って、本件請負契約の内容に設計業務
 及び工事監理業務が含まれることを前提に、
 おまかせ建設会社が施主Pに対して
 中山社長(一級建築士)が作成した設計監理等業務委託契約書
 及び重要事項説明書を交付することが、
 契約の内容に含まれるとはいえない。

理由は
設計業務及び確認申請の代行業務は、
   建物を建築する準備として、(中略)
   着工が可能な状態とすることを目的としており、(中略)
   これらの業務の受託は、
   建築請負の合意に伴っているものなので
   それが主とはいえないので、従たるものと言える
 (=それに必ず従わないといけないものではない。)」
  と言い、さらに
「本件請負契約において、
   工事監理や中間検査・完了検査の手続きに関する業務の委託は、
   建物の建築の目的を達成するのに必要なものとして、
   建築請負の合意に伴ってされたものであって、
   それが主とはいえないので、従たるものと言えるから
 (=それに必ず従わないといけないものではない。)」
  と判断している。

しかし、この裁判所の判断は、
建築基準法・建築士法及び建設業法の
趣旨・規定に対する誤った認識であり、
これらの法律による定めを完全に無視した
極めて無謀かつ違法な判断である。

判決が、関係法令等に反した判断である理由を以下に述べる。

 1.設計・監理等の重要性と契約成立

(1)設計・監理等業務の重要性

本件建物の工事に先立って行われた本件建物の
設計及び確認申請手続きを行うこと、
工事中に行う工事監理を建築士に依頼して行うこと、
中間検査を受けること、
これらはいずれも適正な建物が作られるために
建築主である施主(私)に課せられている
建築基準法上の重要な法的義務である。

また、建築主である私は、
上記の各任務を果たすために、
建築士法に定められた建築士資格のある者に
依頼しなければならないことも
建築基準法によって規定されている。

上記の全ての建築士業務について、
以下「設計・監理等業務」といい、
確認申請及び完了検査・中間検査の手続きを行う業務のみを
「確認申請等手続き業務」と表記します。

(2)建築設計・監理等業務委託契約の成立

「設計・監理等業務」は、
建築士事務所の登録を得た者(おまかせ建設会社社長)が受託して、
建築士法に規定された建築士(中山社長)でなければ行うことができず、
工事請負契約は、
建設業許可を得た者(工事会社)でなければ締結することができない。

また、裁判所の判断の中で示されている
「従たる性格のもの」と位置付けられるべき業務は、
全く関係のない業務ではなく、
「主たる業務に付随する業務である」という意味である。
その従たる業務内容は、
建設業許可を得て行うことができる業務の範囲の内容である。

したがって、本件事件の判決が
(設計・監理及び確認申請等の手続きの代行などの業務は
工事請負契約に伴う従たるもの
<=取るに足らない気にしなくてよい性格のもの>である。)
と決めつけられたことは、事実誤認であり、
本件建物の「設計・監理等業務」は
「設計受託契約」及び「工事監理受託契約」の
業務委託契約が成立していると判断すべきなのである。

つづく

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堅苦しい言葉が続いて申し訳ありません・・・

失敗ブログ128
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<これまでの流れ>

ややこしいのでその都度復習を入れないと
話の中身がわからないと思います。

常に見て下さっている方には申し訳ありませんが
復習にもお付き合い下さい。

現在私は、2つの裁判を展開しています。

①残金請求&追加金請求(おまかせ建設会社から訴えてきた)
②必要書類提出請求(こちらから訴えている)

本当は、裁判は時間とお金がかかるものなので、
穏便に済ませたかったのに
私が、マンションの耐震性に問題があるなど
いろいろおまかせ建設会社の社長に言ったところ
中山社長自身が
「そんなに不安なら、私が施主P(私)のマンションを
買い取ります・」
と言ったのに、
買取額を提示するどころか
①の裁判を起こしたところから
このブログの第二ステージが始まったのです。

裁判を起こされたので、
しかたなく、私も②の裁判を起こしました。

★私が訴えた裁判★

原告…施主P(私)
被告…1.おまかせ建設会社  中山社長
   2.おまかせ建設会社一級建築士事務所 中山社長  (兼務)
   3.スロービィ建築事務所(おまかせ建設会社下請け)山田社長


そして下された判決は

1.おまかせ建設会社は、
 施主Pが建築主とするマンションの建築基準法上の確認手続の確認申請書、
 副本及び確認済証、中間検査合格証2通を引き渡せ。

2.おまかせ建設会社は、中山建築士が作成した工事監理報告書を交付せよ。

3.施主Pのそのほかの請求は棄却

4.訴訟費用は、施主Pとおまかせ建設会社のものは、施主P:おまかせ建設会社=7:3
 その他の訴訟は全額施主Pの負担とする。


でした。
1と2については、私の請求したとおりでありましたが、
書類を渡すこと以外の訴えが棄却され
私は控訴を決意しました。



納得のいかない「事実及び理由」判決理由は、
失敗ブログ100 ~109 で細かく記事にしています。

今回から始まる記事はここからです

↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓

<控訴理由書内容>その1

はじめに

「裁判所は、『法の番人』であり、
判決は、『法と証拠』に基づいて
公平・中立な判断が下されるものである。」


これは、控訴人らが固く信じていた
裁判所に対する強い信頼であった。

この想いは、控訴人らのみならず、
広く日本国民の認識であるとも思う。

しかし、本件事件の第一審判決文を拝読して
驚きを禁じ得なかった。

控訴人らのみならず
ご支援いただている多くの人達を含めて
一様に呆気に取られて、
とても現実のものであるとは思えないものだった。

「法の番人が法を犯すのか?」
といいたい気持ちを抑えきれない。

控訴人らの本件事件における請求趣旨は、
建物を設計して同時に工事も請け負う、
いわゆる(設計・施工を行う会社)の
建築基準法・建築士法及び建設業法など
関連法規等に反する多くの行為を正すことが目的
であり、
併せて、控訴人らの権利と家族の将来を守るための闘いでもあった。

ところがこの願いは見事に裏切られた。

********************

思いをいっぱい詰め込んだ控訴理由書。

しばらくお付き合いください。

805298


失敗ブログ127
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今まではしばらく、
私が訴えられている話(お金払え)の裁判内容でしたが
明日から、
私がおまかせ建設会社を訴えた裁判にもどって
控訴内容の記事をアップします。

これは夏に、判決がおり
私にとってずいぶん不服が残る内容だったので
控訴することにしました。

しかし控訴すると簡単に言っても
準備が大変

法律の相談、建築士さんとの打ち合わせ
それらをまとめて
今度こそ、ぐうの音も出ないように
完膚なきまでの訴えにしないといけないので
準備に今までかかりました。


さあ、前を向いてがんばるぞ。

当たり前の主張が通らない裁判の世界
少しずつわかってきたので
負けないで、攻略します。

明日からの記事をお待ちください。
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サンタさん、私にもプレゼントを!

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