訴訟額2億1000万!?新築マンション投資失敗ブログ

満を持して、不動産経営に乗り出したのに、その船はいきなり転覆。 私は、泥の海を泳ぎ切ることができるのか?

2022年03月

私(施主P)とおまかせ建設会社は、
現在お互いが訴え合っていて
そのため、2つの裁判が同時進行しております。

私→おまかせ建設会社
の裁判は、昨年判決が下り
とうてい納得できるものではなかったので
私は控訴しました。
(納得のいかない「事実及び理由」判決理由は、
失敗ブログ100~109で細かく記事にしています。)
(控訴の内容は、失敗ブログ127~137 に書いています)

そのおまかせ建設会社代理人、田中弁護士は
控訴理由書と
私の控訴理由書に対する答弁書を出してきました。

それを今分割して記事にしています。


<おまかせ建設会社の控訴書類>その6

3  契約関係について

 一般的な建築実務、および、
 注文者が、設計を完成させ、
 建築確認申請を行った上で建設会社に建築を依頼する場合は、
 注文者は、一級建築士事務所との間で、
 設計、建築確認申請、工事監理、中間検査、完了検査の手続きを
 行うことも内容とする準委任契約を締結し、
 建設会社と請負契約を締結する。

 他方、注文者が建設会社に対して
 設計の段階から依頼する場合には、
 注文者は、建設会社とのあいだで、
 設計、建築確認申請、工事監理、中間検査、完了検査の手続きを
 行うことを内容とする準委任契約を締結した上で
 設計通りの建物を建築する請負契約を締結することが通常の流れである。

 すなわち、建設会社は、
 請負契約に基づく建築請負業務に加えて、
 一般的には他の一級建築士事務所が実施する業務を、
 注文者から受託しているだけなのであるから、
 建設会社が、
 設計、建築確認申請、工事監理、中間検査、完了検査の手続きを
 行う業務を委託した場合、
 他の一級建築士事務所が注文者と締結している準委任契約を
 締結していると評価するのが合理的である。

 仮に、原判決のように、
 おまかせ建設会社が、建築工事に加えて、
 設計、建築確認申請、工事監理、中間検査、完了検査の手続きを
 行う業務を受託した場合には、
 見かけは、1つの契約のみが成立しているように見えても、
 当該契約は、請負契約の要素と準委任契約の要素が混合した
 無名契約なのである。

 当該無名契約における、請負契約の性格を帯びる業務については
 請負契約の規律を設け、
 準委任契約の性格を帯びる業務については
 委任契約の規律を受けるだけのことであるから、
 おまかせ建設会社が
 請負契約と準委任契約を締結していると判断してよい。

(3)双務契約性

 建設会社が他の一級建築士事務所に委任して
 設計、建築確認申請、工事管理、中間検査、完了検査の手続きを行う場合、
 業務委託料を定めて
 施主P(私)は、当該一級建築士事務所に対して対価を支払うことになる。

 施主Pが請負人であるおまかせ建設会社に対して
 上記手続きを委任して行う場合、
 おまかせ建設会社は、無償で上記各手続きを行わない。
 施主Pと締結する請負契約に定められた請負代金の中に、
 上記各手続きの業務委託料を含めて請求している。
 しかし、この業務委託料は、別請求ではなく
 分別不能な形で含ませているのである。

 なお、書類として提出済の「設計契約」では、
 建設会社が行う業務である
 建築確認申請及びその前提となる設計であるため、
 その対価が1,500,000円である。

 おまかせ建設会社が施主Pと建築請負契約を締結した場合には、
 上記1,500,000円を請負代金に充当すると規定されているのは、
 当事者間において、前記した合意が存在するからである。

 すなわちおまかせ建設会社は、施主Pとのあいだで、
 請負契約に伴って
 前期各手続きに関する準委任契約を締結しているといっても、
 当該準委任契約が、
 請負契約との関係で従たる関係にあたるものではなく、
 別に存在しているものなので、
 おまかせ建設会社が無償で
 前記各業務を施主Pに提供しているわけでもない。
 そのため、施主Pには、当然  
 業務に対して生じる対価を支払う義務が生じてくる。

(4)同時履行の抗弁権

 注文者が他の一級建築士事務所に委託して
 設計、建築確認申請、工事監理、中間検査、完了検査の手続きを行う場合に、
 注文者が対価を支払わない場合、
 当該業者は、同時履行の抗弁権を主張して
 成果物である本件建築確認申請書副本、
 本件建築確認済証、本件建物中間検査合格書の引き渡しを拒否することができる。

 注文者が請け負い人である建設会社に業務を委託して
 上記各手続きを行う場合、
 注文者が請負代金を支払わないのであれば、
 同時履行の抗弁権に基づき、
 建設会社が、上記各成果物の引き渡しを
 拒否することができるのは当然のことである。

 おまかせ建設会社は
 完成時に支払うべき30,000,000円
 及び施主Pがデザイン追加工事した経費の20,000,000円、
 の支払いを求めているが
 施主Pは、おまかせ建設会社に対して、
 合計50,000,000円もの支払いを理由なく拒否している。

 この結果、おまかせ建設会社と施主Pとの準委任契約に基づく
 業務委託料の全額が支払われていないことになるから、
 同時履行の抗弁権に基づき、
 おまかせ建設会社に、
 本件建物確認申請書副本、本件建物確認済証、
 本件建物中間検査確認証の引き渡し義務がない事は当然のことである。

とても長い文ですが
要約すると
設計、建築確認申請、工事監理、中間検査、完了検査の手続きを
おまかせ建設会社はきちんとやっているので
追加料金(私は追加料金など発生していないと何度も言っているのに)を
私が支払わないから
私が求めている書類は、渡すことができない
と屁理屈をこねているのであります。

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私(施主P)とおまかせ建設会社は、
現在お互いが訴え合っていて
そのため、2つの裁判が同時進行しております。

私→おまかせ建設会社
の裁判は、昨年判決が下り
とうてい納得できるものではなかったので
私は控訴しました。
(納得のいかない「事実及び理由」判決理由は、
失敗ブログ100~109で細かく記事にしています。)
(控訴の内容は、失敗ブログ127~137 に書いています)

そのおまかせ建設会社代理人、田中弁護士は
控訴理由書と
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それを今分割して記事にしています。


<おまかせ建設会社の控訴書類>その5

★原判決に対する認否★

専門用語でややこしいので
書類は小さく表示して
要約を青字にします。


<原判決が招く不都合について>

 建築会社は、
 注文者が請負代金を支払うことを前提として
 建物を完成させるのである。

 原判決の理由の中に書いてあるように
 先に完了検査済証を渡さないといけないのであれば
 建築請負人は、
 請負代金の支払いを受けることができなかった場合にも、
 確認済証及び検査済証を交付しなければならなくなる。

 建物の注文者は、
 確認済証及び検査済証をお金を払わずに
 手に入れることができることになる。

 注文者は建築基準法に則った建物として
 建物を手に入れたことになるので
 通常、底地とともに建物売却が可能となり、
 注文者が売却料金を隠匿した場合、
 請負人としては
 未払いの請負代金を回収することができなくなる。

 この点、原判決が挙げる商事留置権の行使には
 このような危険が伴うし、
 施主Pが本件土地及び本件建物を
 排他的(おまかせ建設会社を退けて受け入れないこと)
 に支配しているので、
 そもそも原判決が挙げる商事留置権を
 行使する余地がおまかせ建設会社にはない。

 衝平の法理
(具体的事件に法を適用すると実際に不当・不公平な結果になるような時、それを是正する原理)
 を具体化した同時履行の
 抗弁権
(請求権の行使に対して
 その作用を阻止することのできる効力をもつ権利)

 このように双務契約の一方当事者に
 不衝平な結果を甘受させることができないように
 設けられた規定であるにもかかわらず、
 原判決は、かかる同時履行の抗弁権を否定した。

 建築実務においては、
 建築基準法において求められている行政機関の証明書などの交付を
 請負代金完済後に交付することにより、
 注文者の請負代金の支払いを促し、
 請負人による請負代金の回収を
 確実なものにしているという慣行がある。

 原判決は、このような請負代金支払いに関する建築実務の慣行を否定し
 請負人に不合理な負担を強いるものであり、
 建築請負業者であるおまかせ建設会社としては
 看過することはできない。

※私が要求したさまざまな書類を渡してしまえば
私はお金を払わずに、建物を手に入れることになる。
すると、私が勝手に転売してしまうかもしれない。

そうなると、おまかせ建設会社は
最初の注文者である私からお金ももらえなくなるので
そういうのはあり得ないから
書類一式は、施主がお金を全部払った時に
渡します。
つまりお金と引き換えでないと渡せません、という内容です。

そして私が、ちゃんと予告して手順を踏んで行った
施主完了検査のことを
「施主Pが、排他的にマンションを自分のものにした」
と述べています。


 各行政手続きを行う根拠となる契約
 
1 一般的な建築実務

 建築基準法との関係で、
 建物を建築するにあたり、
 建築基準法に則った内容の設計が行われ、
 当該設計が建築基準法に合致することの確認を行うために
 建築確認申請が行われる。

 そして建物の建築が設計通りに行われることを
 監理するために監理者が置かれ、
 建物建築が設計通りに行われていることの確認を行うために、
 中間検査及び完了検査が行われる。
 なお、設計、建築確認申請の手続きは、
 一級建築士が行う必要がある。

 設計、建築確認申請、工事監理、
 中間検査の申請、完了検査の申請は、
 設計通りに建築を行われることを確認するため、
 通常、設計及び建築確認申請を行った一級建築士が行い
 請負人は、
 設計及び建築確認申請を行った一級建築士の監理のもと、
 設計に従って建物を建築していくことになる。

 すなわち、設計、建築確認申請、
 工事監理、中間検査の申請、完了検査の申請を行う者と
 建物を建築する者が別であるのが一般的である。

 そして、注文者は、一級建築士とのあいだで
 準委任契約を締結した上で、
 前期各業務を実施させ、
 請負人とのあいだで請負契約を締結した上で、
 建物の建築を行わせる。

 
<おまかせ建設会社の場合>
 
 建築する建物の設計を完成させ、
 建築確認申請を行った上で
 おまかせ建設会社に建設を依頼する注文者が
 一定数存在する。(つまり、おまかせ建設会社は人気があると言いたいのだろう)

 おまかせ建設会社は、建設会社なので
 このような場合には、
 注文者が依頼した一級建築士事務所に、
 工事の監理、中間検査、完了検査を行ってもらい、
 建物を建築するという請負業務のみを行う。

 しかし、おまかせ建設会社代表者中山社長は、
 一級建築士であり、
 おまかせ建設会社は、一級建設士事務所でもあることから、
 注文者から依頼があれば、
 おまかせ建設会社だけで、
 設計、建築確認申請の手続きを行い、
 あるいは、他の一級建築士事務所に当該手続きを再委託し
 監理業務、中間検査、完了検査の手続きを
 おまかせ建設会社、
 あるいはおまかせ建設会社が手が足りないとき
 再委託した一級建築士事務所に委託して行うことがある。

 本件においては、
 おまかせ建設会社は、
 施主Pから、設計、建築確認申請を依頼され、
 これらの業務を
 訴外株式会社スタービィ建築事務所に再委託し、
 監理業務、中間検査、完了検査の手続きを
 おまかせ建設会社において行った。


ええっ。
今回の控訴状で初めて
スタービィ建築事務所に再委託したと主張してきた。

おまかせ建設会社が全てやったのではないのか??

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私(施主P)とおまかせ建設会社は、
現在お互いが訴え合っていて
そのため、2つの裁判が同時進行しております。

私→おまかせ建設会社
の裁判は、昨年判決が下り
とうてい納得できるものではなかったので
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(納得のいかない「事実及び理由」判決理由は、
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控訴理由書と
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<おまかせ建設会社の控訴書類>その4

★原判決に対する認否★

もうややこしすぎて訳がわからないと思いますので
細かく書かれているのは、小さく表示して
要約を青字にします。


2.  公法上の義務との関係

 原判決は、公法上の義務に関わる書類の引き渡しについて、
 工事完成後に行われるべきである代金の完済と
 同時履行の関係にあると考えるのは不合理であると判断する。

 しかし、公法上の義務は、
 契約の内容となるものではない。
 契約当事者が契約を締結する動機になるだけである。

 本件建物確認申請書副本、本件建物確認済証、
 本件建物中間検査合格証は、
 公法上の義務を動機に、
 おまかせ建設会社と施主P(私)が
 双務契約であるところの準委任契約を締結したことの成果物である。

 そのような成果物の引き渡しは、
 原判決が認める本件請負契約に基づくものであり、
 おまかせ建設会社が主張する本件請負契約に伴って締結された
 準委任契約に基づくものであれ、
 双務契約に基づく成果物なのであるから、
 成果物の引き渡しにつき先履行の特約が存在しない限り、
 他方当事者による義務の履行と同時履行の関係に立っている。

 (要するに、残金を支払うことと
  書類を渡すことは、同時にするものであるので  
  私が、残金(しかも追加料金まで足された金額)を  
  払わないと、私に書類を渡さないと言いたいようです)

3 保全手段の存在

 原判決は、おまかせ建設会社が、
 商事留置権に基づき
 代金債権を保全することができることを理由に
 同時履行の抗弁権が認められないとしても問題がないと示した。

 しかし、同時履行の抗弁権は、
 他の保全手段があるかどうかは関係なく、
 双務契約における債権の保全手段として認められているので
 商事留置権があるからという言い訳で、同時履行の抗弁権を否定できない。

 なお商事留置権は、不確定性をもつので
 それゆえに行使を躊躇することもあるという実務上の問題が存在するために、
 建築現場においては
 いつも機能するわけではないことを念のために指摘する。

 建物建築代金を保全するにあたり、
 商事留置権を行使することにつき、
 最高裁の判例をみると、
 1.不動産が商事留置権の対象となること、
 2.敷地に対して留置権が及ばないことが
   確定的に判示されている
 だけであり、
 対象建物に商事留置権を行使した場合の
 敷地との関係については判断が示されていない。

 建物に対して商事留置権を行使した場合の
 敷地との関係については、
 敷地の占有であるとは認めない裁判例も
 敷地の占有であることを認める裁判例も
 一定数存在するため、
 建物に対して商事留置権を行使した場合に、
 当該占有が資料相当損害金発生の原因となるのかどうか
 明確に判示されたものがない。

 すなわち、建物に対する商事留置権の効力が
 敷地に及ばないという判例を前提に、
 建物に対する商事留置権の行使が
 底地の占有にあたり、
 資料相当損害金発生の原因となると解された場合、
 建物に対して商事留置権を行使した者は、
 底地の所有者(建物の注文者)に対して
 資料相当損害金の支払い義務を負担することになり、
 少なくとも、商事留置権の行使につき
 確たる判断が示されていない現状においては、
 底地の所有者(建物注文者)から
 賃料相当損害金の支払いを求める訴訟を提訴され、
 商事留置権を行使したものが応訴の負担を強いられる可能性が多分にある。

 この結果、請負人は、
 「請負建設請負代金を保全する手段として
 商事留置権が存在する」ことを知りながら、
 その行使を躊躇しているだけなので
 このようなリスクを伴う権利の存在をもって、
 おまかせ建設会社から同時履行の抗弁を奪うことの理由とはなり得ない。

 仮に、おまかせ建設会社の小胆(気が小さいこと)が理由にならないとしても、
 施主P(私)は、本件土地、
 及び本件建物を排他的に支配している本件については、
 おまかせ建設会社が商事留置権を行使する余地はなく、
 商事留置権の存在によって
 同時履行の抗弁権が否定される事はない。

 以上により、本件においておまかせ建設会社の
 同時履行の抗弁権を奪う根拠とはなり得ない。


※商事留置権は、特別な手続を経ることなく占有していれば認められる権利です。
おまかせ建設会社は、私が残りの代金と追加料金を払わないので
商事留置権が行使することもできるのだと、言いたいようです。


<用語解説>

商事留置権
 ①両当事者が法人や事業者などの商人で、
 ②両当事者の事業から生ずるなど商行為により生じた債権が存在し、
 ③弁済期が到来しているときには、債権者は、
 ④契約による保管など商行為により自己の占有開始をした、
 ⑤債務者所有の物又は有価証券を留置することができる権利
 のこと。
ちなみに個人顧客との取引で
 代金を回収できない場合には商事留置権は成立しない。


 商事留置権を行使して動産の返還を拒否した場合、
 取引先がその動産をどうしても必要である場合には、
 支払いと引換えに動産を返還するという交渉が可能。



商事留置権は、非常に強力な権利です。
しかし、今までの判例では、
建物のような不動産に商事留置権を認めないと判断した裁判例が存在します。



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私(施主P)とおまかせ建設会社は、
現在お互いが訴え合っている状況であります。

そのため、2つの裁判が同時進行しております。

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<おまかせ建設会社の控訴書類>その3

★原判決に対する認否★

2.  工事管理業務実施報告書

 工事監理が、設計図書と照合し、
 工事が設計図書の通り実施されているかどうかを確認することであること、
 建築法に定められた建築士の義務、
 建築基準法に定められた建築主の義務は、
 いずれもその通りであると認める。

 しかし、本件請負契約に、
 「建築主に代わって一級建築士を工事監理者と定めて
 工事監理を行う義務が含まれていた」
 ということについては、争う。

 工事監理は、設計図書と照合し、
 工事が設計図書の通り実施されているかどうかを
 確認するものである。

 設計、建築確認申請手続の延長で行われ、
 中間検査及び完了検査と一体のものとして行われるのが通常であるから、
 工事監理業務の委託も、
 本件請負契約とは別に締結される
 準委任契約に基づいて行われるもの
である。
 
 本件請負契約に、
 一級建築士において工事監理を行った結果を、
 建築法に則った書面をもって
 施主Pに報告することが含まれているという判断については、否認する

 工事監理の結果報告は、
 工事監理に関する準委任契約に基づく義務である。 

第2 施主Pの主張

1.本件建物確認申請書副本、本件建物確認済証、
  本件建物中間検査合格証について 

(1) 原判決の誤り

①双務契約に基づく履行であることとの関係

 原判決は、本件請負契約の義務の履行として、
 本件建物確認申請書副本、本件建物確認済証、
 本件建物中間検査合格書が作成されていると判断しているが、
 これらの業務は、おまかせ建設会社と施主Pとのあいだで、
 本件請負契約とは別に締結された
 準委任契約に基づくものであり、
 当該準委任契約は双務契約である。

 仮に原判決が支持する通り、
 本件請負契約に基づく成果物であったとして、
 原判決は、
 双務契約である請負契約に基づくものと判断しておきながら、
 理由を示すことなく、
 おまかせ建設会社による同時履行の抗弁権を否定し、
 直ちに施主Pに引き渡すべきものと判断しているところに誤りがある。

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現在お互いが訴え合っている状況であります。

そのため、2つの裁判が同時進行しております。

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<おまかせ建設会社の控訴書類>その2

★原判決に対する認否★

1.本件建物確認申請書副本、本件建物確認済証、
  本件建物中間検査合格証について (続き)

(3) 中間検査及び完了検査に関する手続きについて
 
 本件請負契約の内容の中に、
 おまかせ建設会社が
 中間検査及び完了検査に関する手続きを
 代行することになっていた事が含まれている事は認めない。
  
 中間検査及び完了検査に関する手続きは、
 設計、建築確認申請手続の延長で行われる手続きである。

 設計、建築確認申請手続きは、
 本件請負契約とは別に締結された準委任契約に基づくものであるから、
 中間検査及び完了検査に関する手続きも
 本件請負契約とは別に締結された準委任契約に基づくものである。

 これらの手続きを一級建築士が行うことについては
 承知している。

 本件請負契約において、
 工事監理や中間検査完了検査の手続きに関する業務の委託は、
 建物の建築の目的を達成するのに
 必要なものとして行われた事についても認める。

 しかし、これらの業務の委託が
 「従たる性格のものと位置づけられる事」は認めないので、争う。

(4)
 本件建物確認申請書副本、本件建物確認済証、
 本件建物中間検査合格証の引き渡し義務について

 確認申請や中間検査に関する手続き代行の受託が
 準委任契約の性質を有する事については、認める。

 おまかせ建設会社が業務の遂行により受領した
 本件建物確認申請書副本、本件建物確認済証、
 本件建物中間検査合格書を、
 施主P(私)に対して直ちに引き渡すべきであるとは思わないので
 それについては、争う。

 公法上の義務に関わる書類の引き渡しについて、
 工事完成後に行われるべき代金の完済と
 同時履行の関係にある
ので、
 そのことを不合理と主張している施主Pの主張については争う。
(代金を完済しないと書類を渡さない、なんて信じられません) 


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