訴訟額2億1000万!?新築マンション投資失敗ブログ

満を持して、不動産経営に乗り出したのに、その船はいきなり転覆。 私は、泥の海を泳ぎ切ることができるのか?

カテゴリ: 業者との食い違い

確認申請は、どんな建物かを行政に伝える為に
図面を付けたりするので、
厚みも5cmほどになるかなりの書類になる。

おまかせ建設会社が図面や設計図を私にくれない以上
この確認申請をみれば、一目瞭然と私は考えたわけだ。

しかし、結果は門前払いになってしまった。
確認検査機関の回答は以下の通り。

1.確認申請書類は非公開

この書類は行政の書類なので、
たとえ建築主でも見せることはできない。

どうしてもみたければ
副本を申請者(おまかせ建設会社社長)に渡しているので
それを確認してほしい。
(だーかーらー、それをもらえないから
あなたに見せてくれと頼んでいるのですよ! 施主P心の声)

2.工事の耐震偽装に関しては、関与しない。

(私は「この工事は耐震偽造がされている可能性があるので
検査をしてほしい」とお願いした返事)

検査機関は施工会社から事前に報告書を受け取って、
中間検査、完了検査は現地に行って確認するだけ。
建物の監理はしない。そんな時間も人手もない。

工事のチェックも、1~2日しか調査員は行かない。
工事監理者・施工会社や、報告書や現地をみて、
図面と同じようにできているか確認するだけ。

3.建物が欠陥としても、完了検査が通る?

欠陥がある建物であるかどうかは、
こちらには分からない。

現状では、完了検査の申請が施工会社から出てきたら、
調査して合格を出す。

サイン


行政が全ての建物を完璧に調査はできないのは
理解できないこともないけれど
じゃ、誰が耐震偽造を見抜いてくるんだろう?
それは行政の仕事ではないのだろうか?

指定確認検査機関は行政仕事をしているといっても
施工会社を相手にしているので
施主の意見より、施工会社の肩をもつ。

 設計&監督と施工を一緒にすると
こういうところにも弊害が出てくるのだと
愕然とした。

確認検査


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工事を中止してほしいとの要請も無視し、

工事の疑問にも何の返答、説明もないので

私も大変困ってしまい、

私がかつて参加させてもらっていた

「賃貸住宅経営の会」
の講師をしていた吉野さんに相談したところ

「会長の満月さんに相談したらどうか」
とアドバイスをしてくれたので、

満月さんにこのことを相談した。
 

吉野さんは、
私がサラリーマンをしていた時に住んでいた県在住の方である。

 

その満月さんは、おまかせ建設会社社長と知り合いだったので
私からのいきさつを聞いて
「そんなことをしているとおまかせ建設会社も信用を失う。」

満月会長がひと肌脱いでくださることとなった。
(いや、私的にはすでにおまかせは信用おけないと思っていたが)

 

さすがに満月会長の威光はすごかった。
満月さんがおまかせ建設に連絡をしてくださったところ、

前は会社に呼びつけられたのに

私の家におまかせ建設会社の社長がくることになった。

 

ちょうどおまかせ建設会社をたずねた一か月後。

朝に中山専務から

「中山社長が謝罪に行きたいと言っている」

と連絡してきたので、
急遽こちらの予定をキャンセルし

16時に私の自宅で会う事になった。

 

私がいくら言ってもスルーしつづけたのに

満月会長の威力はすごかった。

満月会長が動くように働きかけてくれた吉野さんへも

本当に感謝している。

 

予定より15分遅れで
おまかせ建設会社の社長の(本工事の建築士・工事監理者でもある)中山社長がうちに来た。

出席者は私、妻、母、吉野さん(家が遠いのでオンライン参加)

おまかせ建設側は、中山社長、中山専務、
山本建設部長、スロービィ建設推進部課長 だった。

 

この日の協議では、

私が疑問に思っていること

(工事が大幅に遅れていること・いくつかの工事の疑問)

については、社長から説明があったが、
その説明は

懇意にしている松本コンサルタントの紹介だったから引き受けたが

私がデザイナーを指定したことでいろいろもめたからだと
責任転嫁してきただけで、説明になっていなかった。


momeru


話がそれそうになって困っていたら
オンライン参加の吉野さんが

話をもとに戻してくれて

「今建築の竣工を前にして、色々なトラブルがあること。

課題とは何か、というのをしっかりとお互いが認識をし、

それに対して解決策を求めていかなければならない。」
と軌道修正してくれた。

そこから、今の課題である、
耐震構造ができていないことについて論議した。


その中でも中山社長が

「私は一級建築士の資格をもっているし、
構造計算の資格持っている。」

「だから、大丈夫。」

と話を抑え込もうとした。

とにかく吉野さんが、

「しっかりとした解決、
それに対する意見対応というものが非常に曖昧。

大丈夫だとか、大丈夫じゃないという表現が非常に多いが

そういう問題ではなく、ちゃんと具体的な話をしてほしい。」

と突っ込んでくれた(感謝)

そのうえで一か月前に会社に出向いて話しあいをし

しかるべき対応を二、三日中に示す
といったのにも関わらず

いまだにはっきりした返事も
もらっていないことを私も妻も追及した。

でも、それに対しても
十分な根拠のある説明はしてくれなくて、

結局、疑問は解消できなかった。

 

私たち夫婦がいろいろ言っても、
中山社長は言い返してくるだけだった。

そんな中、吉野さんが

「この建物は絶対に危ないです。

そんないいかげんな建物建てておいて、

施主にこれ以上何か費用負担させようとするのはおかしいし

こんな建物を引き渡ししてもいいものかどうか

この問題はおまかせ建設会社自身の威信に関わる問題ですよ?」

といったとき

中山社長から突然に

「最悪、施主Pが、
このマンションを引き取れないというのなら、

うちで買い取ります。」

と言い出した!

私たちは、それを聞いて、
これで解決の糸口が見えたと思った。

それで、それを了解して、

「早い時期に買取り価格を提示してほしい。」

と要請してこの日の協議を終えた。

 

この時のやり取りは録音して文字に起こしてあるが

本当にひどい。

吉野さんが何度も軌道修正してくれていなかったら、
何も結論が出ていなかったと思う。

 

しかし。。。この後やはり

私たちはおまかせ建設会社に裏切られ

買い取りの話を社長自ら出してきたことなどどこへやら、

訴訟問題に発展していったのだった。




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2019年6月 
松本コンサルタントのセッテイングで行った
おまかせ建設会社本社においての
話し合いの話の続きです。

出席者は、私、私の家族2名、私が依頼していたデザイナー、
デザイナー事務所のスタッフ1名
おまかせ会社側は、中山専務  
山本建設部部長(請負契約の時に出席している)
松本コンサルタントも同席

私は、賃貸マンションの建築において、
マンションのデザインにはこだわりがあり、
私が惚れた「ハイセンスデザイン事務所」に
デザインを頼むことを、
設計段階から決めていて、
そのように告知していた。
なので、コンサルタントも
おまかせ建築会社もそのことは了解していた。

「その1」で工事の遅れや欠陥工事のことについて
建設会社に抗議したことを書いたが
今日の「その2」では、
デザイン事務所とのトラブルと、
私が追加料金を請求されたことについて、
話し合いの場で話したことを書きます。


<ハイセンスデザイン事務所の話>

通常、デザインのオー-ダーを受ける場合は、
先にデザイン会社と施工会社が
デザイン・仕様に伴う経費計算をし、
施主にかかる費用の詳細を伝え、
それに承諾してもらってから契約をする。

資金的に条件が合わず、
この時点で建設を諦める施主さんもたくさんいる。

今回もそれを視野に入れて
2年前からデザイン案と仕様書を出しているが、
おまかせ建設会社とは、
2017年に一度デザインに対する説明等の軽い打ち合わせをしただけで、
資金など詳細は詰めれていないまま、
1年が経過した。

何度か、詳細の打ち合わせをしたいと
こちらからスケジュールの調整を打診したのに
それには全く返事してもらえなかった。

それで、こちらの事務所から一方的に仕様などの連絡をした。

その後、請負契約を締結されたので、
こちらから送った物に対しての返信はなかったが、
ある程度のこちらの考えを受けた形で
設計図ができたと思っていた。

2018年4月ごろから
おまかせ建設会社の現場監督米村氏に、
どんな感じで進んでいるのか連絡するが
返信が2か月後に返ってくるひどさだったので。
この頃から対応の遅さに不安を感じ始める。

2018年末頃、
デザインをおこした設計図が
上がってこないことに不安を感じ、
2019年1月末に現場にて打ち合わせをする旨、
アポイントを取ったが
おまかせ建築会社側は連絡もしてこず、
当日現場にも来なかった。

デザイン案をおこした設計図が上がってくるまでに普通なら
1週間もかからないが、
おまかせ事務所では1ヶ月半以上かかっている。
しかも催促しまくって、やっと送ってくる感じ。

タイルなどは
「受注生産のものだから、
早く発注しないといけない」
と一番最初に伝えているのに、
建設会社の対応が遅すぎて、発注が遅れに遅れ、
結局、
こちらの希望したデザインのものは
間に合わないことがわかった

作業日に間に合わないと工事が進まないので、
しかたなく、違う製品に変更。

こういったおまかせ建設会社の
作業遅れによる製品変更が多数あり、
ハイセンスデザイン事務所側も
普通ならしなくていい製品の選びなおし等の
余計な作業が増えてしまって、困った。

<松本コンサルタント、作業手順の間違いを認める>

私とおまかせ建築会社の営業担当の安田は、
おまかせ建築会社の基本パッケージ
(自社で推奨する賃貸マンションの建て方)
※実は、この
「基本パッケージ
(おまかせ建設の標準仕様)」
 という物が大変曲者!
 この仕様がどんなものか、
 こちらはまるで何も知らされていなかったし、
 建設会社からも、全く説明がなかった。
 存在そのものすら知らなかった!

「基本パッケージで契約」
 という認識で、むこうは、そのことすら契約書に書かず
 明細なしにしておくというずる賢さ。
 どんなものなのかは契約書に書かれていないため
 もめたときに、あと出しで、
 「こんな仕様で、見積もりましたよ」と
 好きな様に仕様を書き換えることができるのである。
 もちろん、私の契約書に
「基本パッケージ」の文字はない!


で契約を進め、それで契約を取り付けた。(驚愕!!)


その後、作業しながら、
追加料金を算定していった。

そのため、2500万円の追加料金を
施主に請求しないといけなくなり
そのことを伝えた。

本来なら、デザインは
ハイセンスデザイン事務所に頼むと
施主から希望を聞いていたので
事務所と連絡をとり、
その要望通りで費用概算を出してから
その金額で資金計画を立て、
請負契約をするべきだった
が、
契約段階での作業手順がまちがっていた。

※ ※ ※ ※ ※

以上、デザイン事務所の話と
松本コンサルタントの話を聞いた上で
おまかせ建築会社は
「契約段階での認識の相違があったこと」
「安易に自社の標準パックで契約を取り交わしたこと」
「梁のずれと、後からあけてしまっている穴によって
耐震性に問題が発生していないか、計算しなおす」
と、このときの話し合いでは、認めたのだ。

それで、「会社としての対応を近日中に書面で伝える」
ということになったというわけ。


IMG_0772

皆さん、ここまで二日間の記事を読むと
「あれ?おまかせ建設会社、
上の者は、話が通じるじゃないの!」
「最初から、要職の人と話せばもめなかったのにね。」
と思ったでしょう??

ち・が・い・ま・す・からー。

文字にすれば、
大手メーカーの管理職が
自社の不備をわびて
真摯に対応してくれたように見えるでしょうが
実情はどうだったか、
次回の記事をお待ちください。
To be continued !



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<これまでの話>

ご近所さまへの記事が2つ続きましたが、
実はこのご近所さまへの迷惑に関しては、
私と妻は知らなかったのです。

2020年9月、私たち夫婦がたまたま工事現場に行った際、
やはり、たまたま通りかかった自治会長さまが
「もしかたら、この人達が施主なのでは?」
と勘を働かせて、声をかけて下さったので、
多大な迷惑をおかけしていた話を
その時初めて知ることとなりました。

今日の記事は、5月23日にアップした記事の続きです。

松本コンサルタントは
「施主と、おまかせ建設会社の橋渡しをする」と
高額なコンサル料をとり、
私は、直接マンション建築に関しては関わらないと
言われていた。

そのため、
法外な追加料金を要求してきたことへの不満や
マンションの建築不備について私が追及したら
本来の自分の業務を無視して、
「施主Pが、直接おまかせ建設会社に行き、
おまかせ建設会社の中山専務と、直に面談したらいい」
と提案してきたので、
本末転倒だけれど、
事態を好転させるために、
私が中山専務と会うことにしたところに話を戻します。

2019年6月末 
松本コンサルタントのセッテイングで
おまかせ建設会社本社で
中山専務(次期社長予定)に話をしにいった。

出席者は、私、私の家族2名、
私が依頼していたデザイナー、
デザイナー事務所のスタッフ1名

おまかせ会社側は、中山専務  
         山本建設部部長(請負契約の時に出席している)
松本コンサルタントも同席


okoru


まず私から6月に松本コンサルタントに伝えた、
当該物件に対する対応の現状を伝えた。

工事の遅れ、追加要求をしてきたことなど、全部。

そして、私は見つけた欠陥工事についての部分も伝えた。

①小梁の位置が設計図より
 30cm程ずれている箇所が、複数ヶ所あった。

②コンクリートの大梁・小梁の数ヵ所にコア抜きがされて
 内部の鉄筋が切れていて、その部分の鉄筋が錆びていた。

③構造スリット部のタイルに伸縮目地がなく、
 また、平面図に記載された構造スリット部分にスリットがない。
 平面図に記載されている完全スリットがないことに
 大きな疑問が感じた。

④1階住戸のバルコニーに、雨水が冠水して
 室内の床全体に流れ込んで浸水して、
 施錠されていた玄関ドアの隙間から外に流れ出ていた。

⑤メゾネット部分の梁がずれている。

⑥メゾネット二階部分の面積が減少しており、
 鉄筋も切ってしまうような穴が数か所空いている。

この①~⑥について、
おまかせ建設会社側の中山専務も
山本建設部長も驚いていた。
その現状は把握していなかったようだ。

その後、デザイン事務所との話と
コンサルタントからの話もあった。

その上で、契約段階での認識のずれがあったことも
おまかせ建設会社は認めた。

(デザイン事務所との話とコンサルタントからの話は、
長くなるので、
明日の「おまかせ建築会社に乗り込む その2」に書きます。

中山専務は
「施主Pさんがおっしゃりたかった
話の内容は、聞きました。

でも、今日の話し合いで、こちらの対処法を口頭で伝えても
後から『言った』『言わない』の
水掛け論になるかもしれないので
今日聞いた話に対する会社としての対策方針を
2,3日中に書面にて、
施主Pとデザイン事務所に送らせていただきます。」
と、返答をしたので
一応その場は収まった。

しかし、ほっとしたのもつかの間、
今度こそちゃんと対応してくれるかに思えたのに
私は、おまかせ建設会社にすぐに見事に裏切られることになる。


裏切られた話は、
明日の「その2」の後に書かせていただきます。



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<前回のあらすじ>

2019年6月 
私が建築現場を見に行ったとき
工事に欠陥が見つかり
それを抗議しようとしたら、その前に
松本コンサルタントに呼び出されて
追加工事費2500万円を請求された。


私は、仮契約時前から、
知り合いのデザイナーのデザインで施工できる会社を希望した。
そのため、
「デザイナーとはしっかり連絡をとってほしい」ことを頼んでいた。

松本コンサルタントとの話の中では
デザイナーがどれだけ仕様変更を指示したのかは
確認できなかったし、
妻はとにかく、松本コンサルタントに怒っていた。
だが彼はこともあろうかコンサル契約を交わしている
私たちの立場など一切考えず、
おまかせ建築会社の代理人のように言い訳ばかり。
最後ははぐらかし、
当日の喫茶店では、その話の真偽は確認できなかった。


(青字部分は、後日判明した部分です)

後日、デザイナーに確認したら、
そんなに仕様変更はしていない事が分かった。
では、なぜデザイナーによる追加工事が
2500万円も要求されたのか?

からくりは、後日の裁判で明らかになった。

仮契約の前にデザイナーはおまかせ建築会社にデザイン案を渡し、
仮契約の頃にデザイナーは、
相談の機会をもちたいと申し出たが
おまかせ建築会社からの返信や回答がなかった。

そのためデザイナーは、指示書を建設会社に送った。
(しかし、それに対しても建設会社はデザイナーに返信していない)

おまかせ建築会社は、デザイナーの指示は送られてきていたので
その内容に返事はしなかったものの、内容そのものは把握していた。

つまり請負契約時にはデザイナーの指示を理解していたが、
その指示書を無視して
デザイナーの指示を反映させずに契約を行い
契約後にそれらの指示を受けたから
追加が生じた
と言い張っている。

閑話休題。
喫茶店での松本コンサルタントの話にもどします。

私はたった一枚のメモでの2500万円要求に納得できず
「こんな、ザックリとした内容だけで、払えるわけない、
ちゃんと何がどう変わったか明確に説明してください。」
と説明を求めた。

「請負契約時に2億1000万円と金額を決め、
この時点で銀行からの融資額は決定しているし、
今さら、2500万円の追加をと言われても
急には到底お金の工面はできない。
そもそもデザイン案は2年も前に内容を伝えてる。
そして人材不足で遅延?そんなもの織り込んで計画を立てるべきでは?
納得できない!」

建物が建築の契約はりもう締結されており、
現在進行形で建築が行われているのに
急にそんな多額の金額、どうやって捻出しろというのか?

ただでさえ、契約上の完成予定日から大きく遅れ
入居者募集もストップをかけている状態で、
こちらの経済損失も大きいのに!
と憤っていたら
松本コンサルタントは不敵な笑みを浮かべ、
「お母さんお金もってるやろ?借りた?」
と言ってきた。

以前、松本に土地探しの時に
松本さんにコンサルタント契約をするときに
ある程度のこちらの資金事情を伝えてしまっていた。

コンサルタント料も、
土地代(古家解体費用も必要になった)も必要だし、
建物建築費用の予算も伝えないといけなかったからだ。

その情報をもとに、コンサルタントとして
資金計画をたててくれたなずなのに、
大した説明もせず、多額の想定外の追加金を請求するなんて!
耳を疑った。

実は、2500万円の追加金の他にも、
松本が立てた資金計画で想定外の費用は色々発生していた。

不動産所得税、火災保険料、
入居者募集のための広告掲載費などもかかるとは思っていた。

だから、建物建築の際には、
本体工事費や付帯工事費以外に、
多少の追加料金は発生することがあると聞くが
このコンサルタントの予算見積もりは、
どれだけ杜撰な計画なのだろうか!

最初の契約前に、
デザイナーから希望を伝えていたのに、
それを今更追加と言われても・・・

予測できたであろう人手不足で遅れた損失
までこちらが被れと!?

全く意味がわからない。 

銀行に出す資料の数字を良くするため?
追加が生じたら、
また私に払わせたらいいだけと思っていたのだろうか。

しかも、追加金の額が
以前に伝えていた、こちらの懐具合事情に近い数字である。
だから、「親に借りれば、払えるでしょ?」
と提案してきたのでは?と思われた。

私はこの時点で
松本コンサルタントを
全く信用できなくなった。

先日私が発見した耐震の不備について、
建設会社に連絡をとってもらおうと思っていたが、止めた。

この人は、ちゃんと対応してくれない。
適当に言い訳をするだけだ。と思ったからだ。
 
それでも、コンサルタントの仕事として
松本氏に責任をとってもらわないといけない。
彼の仕事の範囲である、下記の事は伝えた。

1.工期がここまで遅れていることに納得がいかない。

2.それを全く通知されなかったのはなぜなのか?

3.契約書上の完成日が伸びてしまい
  契約内容が変更になる事に関して
  何の事務的な処理がないのはなぜか。

4.こちらは完成が延びれば延びるほど
  経済的に実害が生じているので、怒っている。

5.「おまかせ設会社建設会社にまかせておけば大丈夫」
  と太鼓判を押したのは、松本コンサルタントだったのに、
  おまかせ建設会社には、メールで質問問い合わせ等を送っても
  返事等がまともにもらえない事が納得できない。


と、コンサルタントの仕事を完遂していないことに対して
疑問や苦情をぶつけたら、
松本コンサルタントは、へらへら笑いながら
「建設業全体が人で不足で大変なんや~。
と言っただけだった。

たしかに建築業界全般で人が足りないのは事実かもしれない。
仮にそうだとしても、
それならばそれを織り込んだ日程で契約すべきであり、
連絡等がまともに出来ていないのは
建設会社として仕事ができていないのではないのか?
と、大変立腹して抗議したところ
「その意見は、
将来おまかせ建設会社の社長になることになっている
中山専務に伝えてくれへんか?
今の状況を直接伝えてやってほしい。」
と矛先を建設会社に向けるように言われた。

この人何言ってんの?

松本コンサルタントは高額なコンサル料をとり、
施主の私と、おまかせ建設会社の橋渡しをする役なのに!

でもこのまま話しても埒が明かないので
私は直接会社に行き、
おまかせ建設会社の中山専務と、直接面談することにした。

IMG_0687



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