訴訟額2億1000万!?新築マンション投資失敗ブログ

満を持して、不動産経営に乗り出したのに、その船はいきなり転覆。 私は、泥の海を泳ぎ切ることができるのか?

カテゴリ: 施主Pの独り言

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「家を建てるときは、
 いろいろ気をつけないといけないことがあるんだな」
と、私の記事を読んで、
ため息をついておられる方もおられるのでは、と思います。(;゚ロ゚)

そうなんです。
失敗した私だからこそ
「ここには気をつけてほしい!」
と思う点が多くなってしまうんですよね。
すみません。

今回は、「建築確認申請の業務」についての記事です。
建築の重要なプロセスの中に、
建築確認申請の業務というのがあります。
自分がイメージしていた役割が違い、
驚く事がいくつかあったので、
書いてみたいと思います。


<その11>
  建築確認申請とは、
  これから建てる建物が、法律や地域のルール等に適合しているかを、
  検査機関(行政)に申請して、確認してもらうことです。
  そして、「建築確認済証」を発行してもらいます。
  
  工事が終わったら、「完了検査」を申請します。
  設計図や計画通りに建物が建っていたら
  行政機関は、証明書を発行してくれます。
  すると、”違法物件でない証明ができる”ので、
  施主側も安心して建物を引き受けることができます。

  特に
  (確認申請書・確認申請の副本・中間検査合格書・完了検査合格書)
  に関しては、絶対に入手してください。


    
この申請って、誰が主体でするものだと思いますか?
私は建築会社かと思っていましたが、
実は「施主」がやるべきものでした。

この申請は、これから建てようとしている建物が
建築基準法やその他の各種条例を守っているかどうかを
確認してもらうものです。

設計図一式を用意して、
建ぺい率や容積率が守られているか、
住環境や建物の耐久性に問題がないかなど、
住宅性能や安全性が合法と判断されなければ確認済証は発行されないので
建築の知識や経験がない施主では、
到底できるものではありません。

その為、施主が建築士に委任を行い、
建築士に申請業務をやってもらう
ことになります。

私は、設計・監理・施工を一体で施工会社に任せていたので、
ある日、施工会社から
(この書面にハンコを押して返送ください)と委任状が送られてきました。
信頼しきっていたので、
私は特に確認せず、全部ハンコを押してしまいました。
ですが、これにハンコを押すのは注意が必要です。

通常のプロセスとしては
施工者→監理者(建築士)→施主の順に施工状況の報告・説明を受け、
施主が納得して、検査機関へ検査の要請を行う。
という流れになります。

しかし、施主が建築士へ申請業務を委任した場合は、
その建築士が施主へ報告をしなくても、
検査機関へ要請ができるようになります。

私の場合は、おまかせ建設会社(施工者 兼 監理者)に
全て任せていたので、
私に全く報告せずに、適当な工事を進める事ができたのです。
その結果、どんなことになったかは、
このブログを読んでくだされば、おわかりいただけるかと(涙)


ですので、この確認申請業務の委任に関しては
安易にハンコを押さずに、
シッカリと担当の建築士と話し合って、
納得ができてから委任をお願いすることを強くお勧めします。

話は変わりますが、施工会社はこんな事も言います。
「確認申請の完了検査に合格しているから、
 この建物に問題はありません」
・・・ですが、
(確認申請に合格)=(契約通りの建物)ではないのです!

検査機関は、建物が設計図通りに建てられているのか
全てを確認することはできません。
検査のタイミングで、1日~2日ほど、現場へ見に行く程度です。
その他は、申請者からの作業報告書のチェックのみとなります。
「基礎や屋根裏・壁中に本当に問題がないか」
など検査機関は細かく監理してくれません


私のマンションの場合、
私が、建物の梁がずれている事や、
コア抜きが行われていることを知って、
「この事実を検査機関は、知っているのか?」
「どこまで工事の事を把握をされているのか?」
と思い、確認に行った事があります。

検査機関からの回答は
「申請者(おまかせ建設)から出てきている工事監理報告書には
 特にそのような問題が記載されていないので、
 詳細については、私どもは関わりません。
 問題があるようであれば、申請者に確認を取ってください。」
と、全く取り合ってくれませんでした。

そこで、
「どんな工事監理報告書を出しているか知りたいです。
 確認申請書の副本がもらえてないので、
 私は施主ですから、見せてください」
とお願いしましたが、
「確認申請に提出されている書類は、
 行政の管理下のものですので、
 施主であろうとも閲覧や複写はできません。
 申請者に確認申請の副本を返しているので、
 それを確認してください」
と、やはり、門前払いの状態でした。

施主本人なのだから!私の建物なのだから!
と何度もお願いしましたが、断られました。
呆れて物が言えませんでした。

ですので、「確認申請に通ったから大丈夫」と言われても、
疑問に思ったことは、
建築士や施工業者に納得がいくまで質問を行いましょう。

余談ですが、建築確認申請の書類を軽視して、
建物が完成した後に保管していない人もおられるようですが、
確認申請が不要な場合があっても、
建築基準法は、原則すべての建築物に適用されます。
これらの書面は、その建物が適法な建物であるという行政の証明なので、
関係書類は全て残しておきましょう。
もし、将来的にその建物を売却するとなった場合、
必要になってくる重要な書類なのです。

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私の経験による、
「家を建てるときに注意すること」
シリーズも、もう10回目となりました。

私の場合は、失敗から得た情報なので
「これに気をつけないと
 私のようにしくじりますよ」
という話がメインです。

建築の専門家ではないので
専門家でないからこそ
”騙されてしまう””失敗してしまう”内容となっていたと思います。

何ごとも経験って大事ですが、
失敗は、しない方がよいに決まっています。
特に大きな出費を伴う不動産は・・・・(涙)


今回は「建築条件付き土地」
について、書かせていただきます。

先日、マイホームを建てようとしている知り合いのA氏から
「良い土地があったから、見てくれないか」と、
相談がありました。
A氏は実家の近所のエリアで土地を探していました。
しかし、その物件は「建築条件付き土地」の建売住宅でした。

「建築条件付き土地」は、トラブルが多いと聞きます。
私は「これは注意した方がよいぞ」と感じました。

<その10>

 建築条件付土地は、
 土地売買の契約と工事請負契約がセットになって行われます。
 指定された業者を利用して住宅を建てるので、
 設計・建築会社を選べないことは大きなデメリットだし
 トラブルが起きても
 施主がこの販売法で納得して契約しているため
(実際は、検討する時間が足りなくて
 施主は、事情がわからないまま契約することが多くなります。)
 施主の責任を問われ、
 想定外の費用が発生するので注意してください!


私もマンションの土地を探していた時に
土地の条件で、その言葉をよく目にしておりました。
これは、
「一定期間内に指定の建設業者(施工会社)で家を建てる」
という条件のもとで購入できる土地のことです。
土地を購入の契約と同時に
建築会社と請負契約も結ぶようです。


A氏に、なぜこれを購入したいと思ったのか聞いてみたら
「当初は土地だけを探していて、
 ネットで見てこの土地を気に入ったんだけれど
 不動産屋に話を聞きに行ったら
『この土地は開発分譲なんで、建築条件付きでなら購入できます』
 と言われた。
『建築条件付き土地』だと、全く自由な間取りにすることは難しいが、
 ある程度自分の好みの間取りの設計を頼むこともできるし
 土地を割安に手に入れる事ができる!
 不動産屋も銀行の借り入れも手伝ってくれると言うし、
 借り入れも心配ない。
 私自身、仕事が忙しいから、
 施主Pみたいに土地探しに時間をかけてられない。
 不動産屋は親身になって相談に乗ってくれて、
 色々な提案を行ってくれるから、これにしようかなと思っている」
との事でした。

私は唖然としました。
何千万円もする、35年ローンを払い続ける建物を購入するのに、
「忙しいから時間をかけられない」
という理由で、安易に決めるのはよくないと思ったし、
何やら、契約も急かしているようで、怪しいと思いました。

A氏には、私の裁判の事をよく話していたのに・・・・・
(私自身も裁判になる前は、
 似たような感じだったので、人の事を言えませんが(汗))


プランがどんなものなのか、気になって、
A氏が持っていた資料を見せてもらいました。
やはり、ありました、素人を騙す落とし穴!
そして、気になることも見つかりました。

マイソクには「建築条件無し」
 という記載があった。

※マイソクというのは、
 不動産業者内で物件情報を共有しているチラシです。
 
 A氏と話をしている不動産業者は
 「この土地は建築会社が決まっている土地だから
 その建築会社にしないと土地は購入できない」と言っているのに、
 土地の売主は「建築条件なしでもOKです。土地だけでも売ります」
 と書いてたんです。

 A氏に建築会社がどこか詳しく聞くと、
 土地を購入時に契約する建築会社は、不動産業者のグループ会社でした。
 素人だと思って、マイソクの見方も分からないと思われていたんでしょう。
 建築条件なしで購入するなら、リスクはかなり下がるのに。

その土地は割安ではなかった!

本当にその土地が相場と比べて安いのか?
疑問に思ったので、ネットで周辺単価を調べると、
その土地は、一見少し安い(1万~2万)価格でした。
しかし、その土地は、大通りから一本入って、
さらに接道は、大きめの車がギリギリ通れるぐらいの道幅しかないのです
(今回、開発を行う過程で、道路幅を4mにするようでしたが)
そういう立地だと、土地の価格は安くなるのが普通です。

土地の相場価格は「一物三価」と呼ばれるぐらい、
価格の計算方法はいくつもあるので、路線価も調べてみました。
すると、贔屓目にみても、
不動産屋が提示した土地の価格は
坪単価が、周辺相場より10万~15万は高い計算になりました。
元々安い土地なのに、高く売りつけようとしているのでは?
しかも、お得感をウリにして(お得感はないのに)
さらに建築条件付を上乗せしている疑惑を持ちました。

見積もりは建物本体価格のみだった!=見積もり外事項が多い

A氏の資料の中に、
建てる予定の建物のおおまかな仕様書があったのですが、
そこには建物本体のみの価格しか入っていませんでした。

建物は本体価格だけでは建ちません。
建築費とは別に
見積もり外事項で数百万円の準備が必要になる事が予想されました。
こんな状態で、請負契約を結んでしまうと、
いくら追加金を請求されても、払わざるをえません。

土地が有効利用されていない

不動産会社が提案していたプランは、2階建てでしたが、
A氏としてはもう少し広い家を希望していました。
その土地は建蔽率60%容積率200%の土地で、
プランの建物では、容積率100%分が余っていました。
(単純計算、その土地には、今の倍の大きさの家が建築可能)

建蔽率や建築規制の事もあるので一概にはいえませんが、
少なくとも3階建てにはできそうでした。
逆に言えば、今のプランの広さの家を建てるのであれば、
もっと小さい土地でも、同じ広さの家が建てることができます。
その分、土地代や税金も安くすませることができます。

建築単価が高い

最近は資材が高騰していますし、建物の仕様が不明確なため、
一概には言えませんが。
木造の建築単価  分譲住宅  50万~70万/坪
         注文住宅  60万~80万/坪
ぐらいが一応の目安になると思います。
この建物は75万/坪でした。
資料を見る限り、すこし高いと思いました。

これ以外にも色々と気になる所があったので、
私は、この物件は危ないと感じ、
「絶対にもっといい土地が出るから、焦らず探した方がいいよ。」
と伝えましたが、
A氏自身が、すっかりこの土地を買うことに
気持ちを奪われてしまっていたので、
どこまで伝わったかは分かりません。


土地と家がセットになっている
この「建築条件付き土地」を購入すると
自ずと指定の建築業者があって、
自分で建築会社を選ぶことができません。
土地を買ってから、建物に関する情報を集めだす人も多いでしょう。
でも、建築条件付き土地を購入すれば、
既に建築会社と請負契約を結んでしまっていて
後戻りはできないんです。
後で費用がどんどん追加され、
総費用額が予定していたものとずいぶん違うことに
なってしまうことだってありうるのです。

建物を建築するということは、
大金をつぎ込んで、人生の大半を過ごす場所を造ることです。
十分に時間をかけて情報を集め、満足がいくよう、
検討して頂きたい
です。

私は「建築条件付き土地」というのは、
業者にとってはうまい話ですが、
購入側には不利な条件が多いと思っております。
「建築条件付き土地」のご購入は
お薦めできません。

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工事の遅れが発生したから
賠償金を支払ってほしいと建築会社に請求しても
うまくいかずトラブルになるケースも多いようです。

<その9>
 契約書と並んで重要な書面、それは「約款」です。
 約款は契約時に契約書に添付されていなければいけません。
 契約書に記載できない、細かいな約束を約款に記載します。
 前回の記事の遅延損害金等も、この約款に記載します。


 色んな契約書にテンプレートがあるように、
 請負契約の約款でよく使われている書式があります。
 それは「民間連合協定工事請負契約約款」というものがあります。
 これは、私がマンションの契約時に、
 おまかせ建設会社が用意して契約書に添付していたものでもあります。
 
 ここ重要→ちなみに、この「民間連合協定の約款」は
  ネットでも有料でダウンロードができます。
  さらに、この約款の内容を詳しく解説している書籍もあるので、
  一読をお勧めします。

  
 参考:「工事請負契約約款の解説」 大成出版社

 
この約款は、ある程度の規模の施工などで実際に適用される約款で
施工者との契約向けに第三者が作成し、
契約の両当事者が公平になるようにされているようです。

しかし、汎用性が高い分、
個別の案件に最適化されているわけではないので、
できれば、約款も上記の様なテンプレートをベースにし、
専門家(弁護士や建築士)の意見を聞いて、
オリジナルを作成する事がお勧めです。


ちなみにこの約款は
施工と設計・監理を一体で契約する事が想定されていない約款 ←(超重要です。)
なので、私の場合のように施工と設計・監理を
全部おまかせ建設会社がするというような場合、
この約款では意味をなさない部分も多々出てくるのです。(涙)

私も裁判になってから知ったのですが、
この約款には施工者が監理する事が考慮されておりません。
そもそも監理者に対する約束事が想定されていません。
ようするに契約上は監督する人がいない、建築現場になるんです。

ですので、約款の文言だけではなく、
その文言がどの様な意味を持っているかも理解している必要があります。

施工会社が持ってきた、契約書や約款が施主の為になっている
事はまず無いと思った方がいいです。


それでも、私の裁判では上記約款に遅延損害金の事が記載しており、
施工業者の責任による工期の遅延については
「遅滞日数に応じて、
請負代金に対し年10%の割合で計算した違約金を請求できる」
とあったので、施主が自分で実損額を計算せずとも請求ができるので、
この約款もある程度の効力はありますが、
前回の記事に書いたように、「完成」の定義が曖昧だった為、
裁判の争点でも問題になっておりました。


つまり、
契約書と同じぐらい約款は重要であり、
約束事が適切に記載されていれば、相手も争う事ができません。
細かいことは素人には分からないと言って諦めず、
できる限り知識を身に着け、
契約書は弁護士や建築士に見てもらう事をお勧めします。


ここまで書いていていまさらなのですが、
ガチガチに縛った契約書や約款は
相手も納得しない事も多いでしょう、
施工側は、いろいろなことを言ってきます。
「書面にしなくても、こちらは心得てますから」
ぐらいなことを言って安心させようとするのです。
※契約が最も重要だと相手は分かっていますからね!)
そもそも知識も経験も、圧倒的に施主が不利です。
いくら用心してもそれに越したことはありません。
ですので、施主側が少しでも知識を身に着け、
施工会社から舐められないように頑張るしかありません。





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家を建てるときの注意を
私の経験から綴って参りましたが
いよいよ大詰め。

私の賃貸マンション契約書は
いろいろ足りないところがありましたが、
忘れてはならない項目があるので、
今回は、それを強調したいと思います。

<その8>
 請負契約書には建設業法で決められている、
 最低限記載すべき内容がいくつもあり、
 これらが明記されているか確認しましょう。(建設業法18・19条)
 また、そのうちの一つが
 工期(着手時期と完成時期)を明記することと定められており、
 もし引き渡しが遅れた場合、工期の遅れが発生した際の
「工期遅延損害賠償」の計算方法も記載されているかどうか、
「工事の完了・引き渡し・代金の支払い」のタイミングが明確になっているか、
 しっかり確認しよう!


※ちなみに、少しややこしいんですが、
 建設業法で「契約書に明記する事」が決まっていますが、
 この法律は公法というもので、
 項目が明記されていない契約書で契約したとしても、
 契約自体は成立してしまいますので、
   施主が勉強しておいて、指摘することが重要です。

 契約書はできれば、
 施主
側で契約書が作れるとよいですね。
 もし、建築会社が上記の項目が書いていない契約書を持ってきた時は
 契約を取りやめる事をお薦めします。
 契約を対等にまく気がない会社は、
 工事も誠実にしてくれるとは思えません。



だいたい家のような大きな”買い物”をする場合は
銀行ローンを組むものですし
その支払いの計画がありますよね。
それと、前の家を引き払って
新しい家に住もうと引っ越し業者に手配もしないといけません。
いろいろな準備をしないといけないのに
建物の引き渡しが遅れたら
トラブルが発生してしまいます。

私の場合も賃貸住宅の募集を始めていたのに
マンションの工期がどんどん遅れていって
募集をキャンセルしないといけなくなりました。

その場合、発注者は指をくわえて我慢する必要はありません。
通常の場合、
正当な理由がなければ、
施工業者に責任が発生
します。

私の場合も工事の遅れを松本コンサルタントに問いただすと
「今建築業界は人手不足だからねぇ。
 なかなか人手が確保できないんよ。
 なのに、工事を急かしたら
 いいかげんな工事をしてしまうかもしれないから
 急かすことはできない」
などと言われてごまかされたのですが
これは間違っています。

建築会社は、人手不足のリスクを踏まえて
実際に可能である工期を設定しないといけない
からです。
人手不足は、施工会社の計画ミスなので
施工会社に責任があります。

ただ、一般的に
地震や台風、ゲリラ豪雨による堤防決壊など、
予測のできない天災が起きて、
物件が影響を受けた場合には
工期が遅れる場合もあり、
それらは「正当な理由」と認められる場合が多い
ようです。

でもその場合であっても
建築業者から、理由を明確に示してもらい、
そのために工程の変化が生じて
工期が変更することを施主に説明し、
書面で残すようにしてもらいましょう。

それ以外の建築業者に原因のある遅れは
基本的に建築会社が遅れの責任をとるので
施主が受けた損害額を損害賠償として請求することができるのです。

じゃ、それはいくらなのか?
実際に引き渡しが遅れてもめているケースもよく耳にします。

いくら請求できるのか、
つまり遅延損害金の金額や計算方法については
最初に契約書に明記しておけば安心です。
必ず確認して契約しましょう!

契約書に遅延損害金の計算方法が明記されている場合は、
比較的トラブルなく、スムーズに請求することが可能なので
建設会社も支払ってくれるようです。

でもこの遅延金を払いたくないために
適当に突貫工事をする業者もいる
ようですから
その7で書いたように
建築現場には足を運ぶか、信頼できる監理者に
設計図通り建てているかチェックしてもらった方がいいですね。

追加で注意点ですが、(私の裁判でも問題になっている)
工事の完了・引き渡し」とは具体的にいつかを決めましょう。
建築は施工工事の完了と引き渡しまでにも、色々やるべき事はたくさんあります。
施工会社が言う完成とはいつでしょうか?
施工会社の何の工程が終わった時でしょうか?
建物の引渡し(鍵の受けとり)が終わった時ですか?
施主検査や行政の完了検査が終わったときですか?
施主検査で修正事項があった場合どうなりますか?
行政の完了検査で指摘事項が出てきた場合どうなりますか?

どのタイミングが「完成」にあたるのか(契約の範囲)を
少しでも明確に決めておくべきです。
明確であればあるほど、争いになりません。
逆に不明確であればあるほど、
問題になった時に大変になります。
また、工期遅延損害賠償を要求できる起点も変わってきます。


契約書をまくのは本当に重要になりますので、
契約書さえ、キッチリまいておけば、
そもそも問題が起こりにくなります。
弁護士に見てもらう事はもちろん、
設計士(施主側の味方)に見てもらう事をお勧めします。


この話、まだ続きます。続きは次回に。

<ミニ話>
不動産用語で「契約書をまく」
というのは
契約を「交わす・結ぶ」という意味で使われています。



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