訴訟額2億1000万!?新築マンション投資失敗ブログ

満を持して、不動産経営に乗り出したのに、その船はいきなり転覆。 私は、泥の海を泳ぎ切ることができるのか?

カテゴリ: 土地購入

前回までのあらすじ

不動産関係の勉強会で知り合った松本さんがみつけた
賃貸マンション建設に適した候補地を視察。
良さそうだったので、建物建築計画も松本さんに依頼した。


私が、不動産関係の勉強会で学んだ
賃貸マンションの建物を建てるときに考える事項は、
以下の5点。

1.誰をターゲットにしたマンションにするか。
  単身・学生・ファミリー・低所得者・高所得者 等
2.部屋の広さや間取りを考える。
  どの年齢層、どんな家族を入居者に迎えるかによって   
  一部屋あたりの延べ床面積、間取りも変わってくる。
3.室内やエントランスの仕様
  想定される入居者層によって大きく変わると思われる。
4.躯体をどうするか?
  「鉄筋コンクリート造(RC造)」
  「鉄筋鉄骨コンクリート造(SRC造)」
  「鉄骨造(S造)」「木造」いずれにするか。
5.女性専用やペット可など、特別なニーズに応える建物にするか。

つまり、建築計画をしている近辺の市場調査をして、
長期間で戦える需要を把握し、
それらを反映した建物を建てることが肝要である。
ということである。

松本さんは、土地を案内してくれてから1週間程で
「その土地を購入すると仮定しての建物の計画案」
を提示してくれた。
それは、平面図・面積表・日影図であった。

松本さんが提示してくれる図面の作成者には
「おまかせ建設会社」の名前が入っており、
私が知らない会社が、
どうして私の物件の図面を描いているのか、
少し引っかかったが、
松本さんからは
「この建築会社は、
今まで何棟も同じようなマンションを建てているので
私とつきあいがあるから、
サービスで図面を描いてもらった。」
と言われたので、
そんなものなのかなと特に不審に思わず、
図面を受け取った。

それらの図面をもとに、松本さんと、
間取りや、建物の方角等の計画案を検討し
その相談と並行して
私はさまざまな条件を考えた上で
提案された土地を購入することに決めた。

土地を購入すると、
賃貸マンションを建築することに向けて
次の段階に進むことになる。

しかし、私には、知合いの建築士や工事会社もなく
進め方も良く解らなかったため、
引き続き松本さんに協力・助言をお願いすることにした。

そこで、正式に松本さんとコンサルタント契約を結んだ。
契約は、300万円ほどで、
私は、委任契約にも関わらず、
言われるままに契約締結直後に、その報酬の全額を支払った。

でも、このときから
私が不動産投資に失敗するトラップが始まっていたのだった。
(これから、どんな罠にかかってしまったのか
 詳細に書いていきます)



 

契約印 マンション



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失敗ブログ4話





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前回までのあらすじ

私が賃貸マンションを建てることになり
自身でも1年程で合計100か所以上の土地を見て回り、
家族も巻き込みながら、収益物件にふさわしいとちを探し求める日々が始まった。
それと同時進行で不動産関係の勉強会で知り合った松本さんに相談。
松本さんも、土地探しをしてくれることになった。




1年近くたち、
「ようやく良い物件が見つかった。」
と連絡を受けたので、
さっそく見に行くことにした。


その土地は古家がついていたが、
そこそこの広さで、角地で、接道も広く、
松本さんから聞いた土地代金概算も
全額自己資金でまかなえることのできそうな物件だった。

そこで、松本さんに案内してもらって
現地視察。
駅からは少し離れていたが、
近くに大学のキャンパスや、
賑やかな幹線道路があり、
周辺の様子も閑静な住宅街であった。

現地も確認して、私は
「よし、この土地なら、立地条件はよいのではないか」
という印象をもった。

それで、この土地を購入することを視野に入れながら
この土地なら、どういう賃貸マンションを建てたらいいのか
プランニングを松本さんに依頼した。

松本さんは、初心者の不動産投資セミナーを受けていたが
実際にマンションを建てるとなると
土地の売買に関する細かい手続きや
建物の設計については、
よくわからない状態だったからだ。

松本さんは
「私はこれまでに何十件もプランニングしてきており、
コストが安くて、技術の高い、
良い建築会社を知っている。」
ということだったので土地探しに続いて
建物建築計画立案を松本さんに依頼することにした。



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失敗ブログ3話


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「不動産投資をしてみたい!」
という気持ちがふくらみはじめたのは
もう10年以上前のことだった。

私は元々、サラリーマンだけで人生が終わると言う展望がどうしても持てず、
就職した職場でもこのままでいいのか思い悩み、
色々な勉強をするようになった。

いろいろな方法を調べてたり、
実際に検討していくうち
私は、「不動産投資」にロックオンされたのだ。

それは、ロバートキヨサキの本を読んで
彼のベンチャービジネスの考えに惹かれたことが一番のきっかけであった。

ちょうど同じころ、親が不動産セミナーに参加したのだが、
大変に興奮して帰ってきて、私に言った。

 「今日、聞いてきた話は大変ためになる話だった。
  かなりキャリアのある不動産コンサルの先生が講師だったが、
  話が分かりやすくて勉強になった!
  施主Pも一回行ってみ!!!」

そう薦められたので、
ちょうど不動産が一番の関心事だったこともあり、
私もそのセミナーに参加することにした。

これが松本さん(仮名)との出会いであった。

彼は、職業は国認定の資格を有する不動産コンサルタントで
全国を回り定期的にいくつもの不動産セミナーを開催していた。
話が面白く、私も何度もセミナーに足を運ぶようになった。


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不動産投資は、しっかりした知識がなければ
失敗してしまうリスキーな投資方法だという人も少なくない。
少なくとも私の妻は、そういう認識だった。
妻の地元は地主が多く、
不動産投資で失敗してきた人を何人も見てきていたからだった。

不動産投資と聞くと
「地主や経営者といった、資産家が行うもの」
というイメージを持つ人も多いと思う。

しかし、松本さんのセミナーでは
実際は 20代の若者やサラリーマン、公務員も
不動産投資を始めているということや
不動産投資の種類だけではなく、
他の投資と比較した時のメリット・デメリットまで
丁寧に説明してくれたため
しっかりした建物を建てれば、
安定した家賃収入が入ることがわかり
私の心は、すっかり不動産投資に傾いてしまったのだ。

セミナーに参加するようになって数年、
家族付き合いするまで距離が近くなって、
私は、すっかり松本さんに信頼を寄せるようになっていた。

それで
「実は、私は、知り合いのデザイナーのデザインで、
賃貸マンションを造りたいと思っているのです。」
と松本さんに話をした。
2016年頃のことだったと思う。

「それは、ええことやな。
よっしゃ、じゃあ本腰入れてやってみるか?
施主P君は、ぼくのセミナーで
既にずいぶん勉強してると思うけど、
賃貸マンションは、
誰をターゲットにした建物かで、
いろいろなことが決まってくる。
賃貸業はレンタル業。
1度の仕入れで、20年30年とやっていかなければいけない。
大手ハウスメーカーなどの、
どこにでもあるような建物を建てても、
数年で価格競争に巻き込まれるだけ。
どのようなマンションを建てるか
しっかり考えていこうな!」

「建てるにあたって、一番最初に土地を用意するよね。
賃貸物件の立地条件も、よく考えないといけない。
将来的に近くにショッピングモール等の開発予定があるかどうか
などにも多少影響されるが
不動産業界は、まだまだアナログな世界。
ターゲットに合った立地条件の土地での、
賃貸集合住宅の入居率は高く、空き室率も少ない。
そういう点からも、土地探しが重要
まずは自分の目で、いろんな土地を見ておいで!」

たしかに私も、
マンションを建てようかと、考えたまではよかったが
土地探し、土地選びが大切なのは知っていて、
どこに建てたらよいか
どこからその情報を得たらいいのかと
そもそも、地主でもない素人が不
動産投資をする不安が半端なかった。

だから
何千人もの前で長年に渡ってセミナーを開催し、
不動産投資のベテランである松本さんに頼れることができた

のはとても心強かった。

よし、いよいよ施主P号の船出だ!

心強い船頭を得て、
私は本格的に不動産投資に着手することになった。


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失敗ブログ2話


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