訴訟額2億1000万!?新築マンション投資失敗ブログ

満を持して、不動産経営に乗り出したのに、その船はいきなり転覆。 私は、泥の海を泳ぎ切ることができるのか?

カテゴリ: 建築作業

近所の方から直接話を聞くことができたのは
昨年秋のこと。

時系列では、
中山社長が
私のマンションを買い取ってもよいという
話し合いをする前の話になるが、
それまでに私自身が
マンション建築をのぞきに行って
耐震構造に疑問を持った以外に
建築現場自身に大きな問題があると感じていた。

とにかく現場が汚い。
工具やゴミ、タバコが散乱している。

大工さんが飲んだペットボトルなども散乱。
普通はその日の仕事が終わるときに
ゴミは持ち帰るものだと思うのだが
そういう意識はこの建設会社にはないようだ。

私がもらえていない図面が
現地に散乱している。

それを拾って見ようとすると
ひったくられた。

そしてなんと法令許可書も泥をかぶった状態で放置されていた。
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私のマンションの規模だと、
建築に関わる人のために仮設の小屋を用意し、
図面や資料をまとめて保管したり、
職人との打合せが行われるが、
それが建てられなかった。

IMG_9246

松本コンサルタントに
仮設事務所を作らないのかと尋ねると
「コスト削減で用意しない。
細々とした所でコストを減らして安く建てている。
綿密な連絡で対応しているから心配ない。」
と豪語していた。

車も路上駐車が多く、そのことを言うと
「大丈夫。ちょっと停めているだけだし、
通行の邪魔にはなっていないので。
という答えだった。

それらは全部その場しのぎの言い逃れで
実際には多大な迷惑をご近所におかけしていたわけなのだが。



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<これまでの流れ>

★2017年4月
  
家族ぐるみの付き合いであった
  不動産コンサルタントの松本とコンサルタント契約をする。

以下松本コンサルタントの指示通り動く。
①2017年4月 賃貸マンション建設予定地購入
②2017年5月 「おまかせ建設会社」と仮契約。
 設計~監査~施工 全て依頼
 7月には、おまかせ建設会社に
 今後のスケジュールの確認とこちらの要望する設備仕様を伝える。
 仮契約は、設計申し込み書であった。
③2017年9月 建設予定地の古家解体
④2018年6月「おまかせ建設会社」と工事請負契約を結ぶ。
 地域センター信用金庫から融資を受けることが決まり、
 請負代金は2億1000万円
 工事の期間は2018年7月~2019年3月
 という契約をかわした。
⑤予定より2ヶ月遅れの2018年9月に工事着工
⑥2019年4月より入居者可として
 募集を始めたが、
 工事の遅れが目立ち
 雲行きが怪しくなったので
 間に合いそうにないと思い
 募集をしてもらっていた不動産仲介社に延期を申し出る。


上棟日は当初予定より3ヶ月は遅れ、完成予定日すら過ぎていた、
さらに上棟日と聞いたけれど、上棟式は行わず、
最上階のコンクリートを施工しただけであった。

普通なら、こういうことをしますよね?(涙)↓ 上棟式イメージ画像
IMG_0826 IMG_0827

現場確認の後に
おまかせ建築会社から
上棟時分の7500万円を支払うように請求されたので 
地域センター信用金庫ベシニティ支店におもむき
振り込みで支払った。

この時に打合せが行われ、おまかせ建築会社から
今後の工程表が提出された。

出席した人
発注者:施主P・他家族1名
    請負者:おまかせ建設会社営業部部長
                建設部部長
                建設部課長
同席者:松本コンサルタント

それまでの工事の大幅な遅れについて説明を求めたが
理由の明確な回答はなく、
「急いで進めます。」という返事のみで終わった。

そのまま完成予定の3月下旬が過ぎた。
私はあせるしかなかった。

入居者募集は中断したが
それより、いったいマンションはいつ建ち上がるのか
詳しい説明もないのだから
不安でたまらない。
自分で工事の進行状況を確認するしかなかった。

4月末にはコンクリートの躯体ができていて
1階から3階あたりまでの内部工事が行われていた。

しかし、大工さんに聞いても
現場監督(おまかせ建築会社)に聞いても
完成がいつになるのか明確な返事をもらえず
全く予想もできない状態が続いた。


再三にわたる催促で、やっと工程表がメールされてきたが
工事完成予定が6月10日とかいてあって
愕然とした。

「どうしてこんなに大幅に遅れているのか」
と松本やおまかせ建設会社に抗議したが
何を言っても、のらりくらりした対応で
私は途方に暮れるしかなかった。


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賃貸マンション建設予定地には古家が建っていた。

その家を撤去して更地にする必要があったので、
松本さんは、知り合いの業者に頼んで解体工事を進めてくれた。


このときも僕は思った。
解体工事もコンサルタントが数社相見積もりをとって
どの業者にするかは、施主が決めるのではないかと。

建設業者もしかり解体工事会社もしかり
松本さんが提示してくるのは
いつも一社だけである。

解体工事は、実は後々もめることになる最初の通過点である。
うるさい音を立てて解体をされても困るし、
瓦礫も適切に処理してもらわないと困る。
最近は木とガラス、プラスチックなど分別して
処理しないといけない。

解体工事の振動はそれほどでもないかもしれないが、
閑静な住宅地なので
解体の重機の振動で、近辺の住宅に被害が及ぶこともある。

これから長くそこに住まわせてもらう建物を建てるのだから
解体の段階で近所の皆さんともめるのは避けたかった。


しかし
「私に任せておけば大丈夫。」
と松本さんは、私の心配など意に介さず
ちゃっちゃっと解体業者を決め、
解体してしまった。

解体

古家解体費は250万円。

しかも私に送られてきたのは建築会社宛の請求書(笑)

今から思うとこれも相場より高かったのではないかと
疑っている。


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失敗ブログ8話
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これまでの話

賃貸マンションを建築するにあたって
師のように思い、家族ぐるみの付き合いであった
不動産コンサルタントの松本さんにコンサルタントを頼み
マンション建築予定地も購入。
実際にどのようなマンションを建てるかの相談をしたら
「おまかせ建設会社」を松本さんが推してきて
その「おまかせ建設会社」の営業と
私たち家族は、顔合わせすることになった。




松本さんは、私に提示してきた「建物概略計画案」は
おまかせ建設会社がサービスで作ってくれたものだと
説明していた。

今日は、「おまかせ建設会社」との顔合わせの話の前に
予備知識として
建物を建てるプロセスについて概要の説明をしようと思います。

ちょっとややこしくて、長い話になりますが、
お付き合い下さい。


※ ※ ※ ※ ※


マンションを建てる場合、
現地調査の後、
まずは設計図を作成してもらう必要がある。

構造・設備の初期提案をしてもらい、
建物の外壁や内部の仕上げ、
外構の材料などのカタログやサンプルを揃え
施主と検討しながら決定して、設計をしてもらうのだ。

打ち合わせ内容を忠実に盛り込んだ上
そこから意匠図・構造図・設備図・各詳細図など
細かい部分も詰めた図面を作成してもらう必要がある。

その他にも天井、展開図、家具図、建具表、外構図など
大量の図面を作成してもらわなければならない。

その設計が終わり
行政の許可(確認申請)をへて
「施行」の段階
に入る。
実施設計図面を元に
施工会社へ見積り作成依頼を行うことになる。

施工会社はこの実施設計図面、
仕様書をもとに見積もりをおこない、
この図面に基づいて建物を作る。

その設計図をもとにして建物を建てるのだから
設計図が詳細な内容になるのは当然のことだ。

建築中は、設計図面の通り工事が進んでいるか
工程に遅れがないか、
施主の意向を採り入れた建物を建築しているか
監理をしてもらうこととなる。


上記で説明したように
私は、それまでの勉強会から、

マンション設計(設計士)
 ↓
マンション工事(施工士)
 ↓
工事監理


という流れになることはわかっていた。
基本的に設計した物と工事を監理する者は
同じになる。
それは設計図を一番理解している人が
ちゃんとその図面に従って工事ができているか
監理するのが合理的なためだ。

(大手の建築会社では
この3つの流れを全部扱っている会社もあった。
しかし本来なら
この3つは別なので
設計と監理は同じ会社に頼んでも
施工は違う会社にする方が
よかったかもしれない。)

建築会社については、
私の予算や理想にぴったりの
建築プランに出会いたかったため
できるだけ多くのハウスメーカーを接触して
比較したいと思っていた。

それに私には
譲れない条件があった。
それはデザイナーのことだった。

松本さんとはコンサルタント契約を結んでいたが、
実はデザイナーは知人に頼もうと思っていた。
その知人のセンスのよさは
手がけた作品をみただけでもわかるし、
大変私好みだったからだ。

それに対応してくれる建築会社にしか施工を頼まない
と条件を松本コンサルタントに伝えていた。

「このデザイナーでの建物をつくりたい、
それの対応が可能な施工会社を探してください」

と伝えていた。

ところが、松本コンサルタントは
「おまかせ建設会社は、デザイナーの件も
対応できます。」
と、おまかせ建築会社一辺倒で、
他の建築会社の話も聞きたいとお願いしても
高い見積もりを持ってきて
「こんな高い会社には頼めないでしょう?」
「安くてクオリティが高いのは、おまかせ建設会社ですよ。」
と、そこしか薦めてこない。
他の建築会社と接触できないのでは
話も進まない。

それで、
「じゃ、とにかく話だけでも聞きましょう。」
というスタンスで、
おまかせ建設会社との顔合わせを
セッティングしてもらったわけだった。

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