訴訟額2億1000万!?新築マンション投資失敗ブログ

満を持して、不動産経営に乗り出したのに、その船はいきなり転覆。 私は、泥の海を泳ぎ切ることができるのか?

カテゴリ: 私の理想(かなうといいのですが)

私は自分が建てる新築マンションの躯体は
絶対RC構造にしたかった。

理由は色々あるが、
RC構造は、耐久性・耐震性・耐火性・遮音性が
木・鉄骨に比べ優れているからだ。
特に耐震性と遮音性を良くしたかった。

地震の多い日本なので、耐震構造は絶対重要だ。
特に私が生まれてからでも、
阪神淡路大震災や、東日本大震災
地域はそこまで広くなくても
それぐらいの規模の地震が多く起きている。
安心して住むことのできる家を提供したいという
その思いは強かった。

それと、もう一つ、前の記事にも書いたが
遮音性にも目をつけていた。

生活するうえで生活音は、
時にはトラブルも起こしてしまう。
自分の部屋の上下左右には他人が住んでいる。
そんな中で安心して暮らしていくには、
他人の生活音を極力遮りたいと考えていた。

コンクリートでありさえすれば、音を抑えられるわけでは無い。
厚さが影響してくる。

遮音性に関してはコンクリートの厚さが150mm以上必要で、
分譲マンションや優良住宅の遮音性を求められる住宅では
180mm以上となっている。

私も遮音性を考慮して
「コンクリートは厚めで計画してほしい」と
松本コンサルタントを通して
建築会社に依頼していたが
相手からの裁判でやっと入手した図面を見ると
厚さが150mmになっていた。
残念過ぎるし、悲しい。

こんなところにも、
おまかせ建設会社のいいかげんさがでていた。


使用IMG_0686



最近理想論ばかり書いていて
ランキングが落ちてきて
しょんぼりしています。
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失敗ブログ78 
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賃貸住宅を紹介するシステムはたくさんある。

今はテレビでもスマホのアプリで簡単に検索できたり
街の不動産屋さんでも、
部屋のイメージがつきやすいように
至れり尽くせりの方法で
賃貸住宅を紹介したりしてくれる。
みなさんも、「賃貸住宅主紹介サイトは?」
と質問されたら、5つや6つ、
簡単に名前が出てくるのではないだろうか?

その時に物件探しのポイントになるのは、賃料。
立地条件、間取り、築年数、敷金、住宅環境は大事なポイントだが
いくらまでなら出すことができるか
物件を探している人はあらかじめ予算を考えている。

この賃料の相場というものにとらわれると
家賃は安いことに越したことはないので
賃貸住居の性能を向上させづらくなってしまうのだ。
丈夫に作るとお金がかかるから。

仲介業者に色々話を聞くと
どうしても相場の話がでてくる。

この地域ならは1LDKで広さが30平米あれば、いくら。
40平米であれば、いくら。
と、地理的に同じような場所にあるなら
広さで賃料の相場はおおかた決まっている。

確かに多くの物件を紹介するとき
賃料を指標にすると比べ易いのであろうが
賃料に躯体の構造は考慮されない。

人生での大きな買い物である
分譲マンションを買う場合なら
建物のクオリティを重視するであろう。
耐震構造、災害対策の上でも
簡単に壊れない丈夫な構造を選ぶはずだ。

しかし、賃貸住宅の場合は、
木造と鉄筋コンクリートでも同じ賃料になるのである。
建築コストは鉄筋コンクリートの方が1.5倍は高いし
安全面では大きな差があるのに。

私は、安全面で
躯体に投資してRCで建てようとした。

躯体に対する投資の費用対効果が出にくいのはわかっていたが。

最近は、仕様にあった価格帯での賃料設定を
考える動きが出てきているようなので
それはとても好ましいことだと思っている。

マンション




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失敗ブログ77
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マンションに住む場合、
前回までの記事で
賃貸マンションに住む方が有利なのではないか
ということを書いてきたが
分譲と賃貸の性能を比べると、
やはり分譲の方が見栄えがよいことが多い。

買い取ってもらうことを前提に建てられているので
分譲マンションは
設備等色々と充実していることはまちがいない。

今の賃貸マンションは
本当に質が良いものが多いとは思えない。
お金をかけて建てても
借りてもらえるかどうかわからないので
経費を節約して建てようと考えてしまうと思う。

だからこそ、反対に
私は賃貸でもできるだけ住み心地がよいマンションを建てたかった。

設備に関しては、
人気ランキング情報があるのでそれを見たり
周辺地域の競合の設備をさぐったりして
それらを参考にしながら、
顧客ターゲットにそった設備を選んでいった。

でも中でもこだわったのは浴槽。
私はお風呂が好きなので、
大柄の人でもゆったり体を横たえることができるように
浴槽が大きめのお風呂を選んだのは私のこだわりだった。
だいたい賃貸マンションのユニットバスって
とても小さいことが多いので。


使用 お風呂


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失敗ブログ76
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賃貸経営の勉強をしているとき
こんな事例を聞いた。

ある地主が20戸あるマンションを建てた。
全部を賃貸にしないで、
8戸を分譲として販売して、
残り12戸を賃貸にした。

これにはからくりがあるというのだ。

地主は、8戸を分譲で売っているので
その売約利益でかなりの建築費をまかなう。
借入金を抑えることができて
リスクが減る。

それだけではない。
建物区分所有法では、
大規模修繕には過半数の賛成が必要とされている。
12戸が地主のものであるので
分譲マンションとして購入した人は
自分のマンションなのに
(正確には建物の一部屋が自分の所有物なのであるが)
大規模修繕をしたくても、
地主の承諾がないとできないということになる。

管理契約も地主が有利なように作られている場合が多いらしい。
でも、分譲マンションを買った人は、
規約まで全部理解できていないかもしれない。

20年後、30年後に分譲の部屋の所有者は、
建物の老朽化が進んでも全戸の総意がないと
共有部分の改修はできないし
家族の状況が変わって、転居することになり
部屋を売却したいと思っても
その頃には資産価値も下がり
部屋を買ってくれる人はなかなか見つからないことになる。

そんなとき、地主が「買い取りましょうか?」
と声をかけてくるのだ。
「渡りに船」と思い、喜ぶのは早い。
元々地主は、自分の建てたマンションを
分譲と賃貸に分けて管理し、
分譲マンションの率を低くしているところから
自分が得するように計算している。

「買ってあげる」と申し出ておいて
買いたたかれてしまうのだ。

私はそれを聞いて恐ろしい話だと思ったが
考えてみれが不動産投資というのはそういうもの。

入居者は住んでいて困るわけではなく
特に不満のなく暮らすのだから
問題があるわけではない。

先々のことまで考えて
マンションを建てなければならないのだなと
私は思った。
A マンション




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失敗ブログ75
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 <なぜ1棟での賃貸経営を目指したのか>

マンションは、鍵1本で、外出することができるから楽、
という声をよく聞きます。
建物自体にもドアがあるので、
オートロックになっていて
外部の人が入りにくいるところも多いですね。

1階の部屋は別として
階数の多いマンションなら、
セキュリティでは、一戸建てよりずっと
安全ということができるでしょう。

私自身もマンションに住んでいたことがあるからわかるのですが、
集合住宅固有の煩わしさはあっても、
エレベーターがついていれば、
高層階でも問題ないし
室内はバリアフリー仕様にしようと思えばできるし
高齢者でも安心して住むことができる利点があります。

しかし建物である以上
建物は経年劣化をします。
新築当時は気に入って気持ちよく暮らしていても
年月を経るにつれ、
どこかしら傷んできたりするものです。

私も賃貸経営セミナーで教えていただいたのですが、
自分の家なら、簡単に修理、メンテナンスできるけれども、
マンションという集合住宅の場合は
賃貸住宅の方が住民にとって都合のいいことが多いそうです。

分譲マンションなら、共有スペースの補修は
住民全員の総意をとらないと行うことができないので
そのことが、往々にして問題になることがあるからです。

修繕積立金など、分譲当時より管理組合がしっかりしていて
建物を管理してくれていればいいのですが
充分な修繕積立金を確保しようとすると、
購入者の負担が大きくなり、マンションが売れなくなるため
デベロッパーが低めに設定して売っているというのです。

修繕費用積み立てなどを行っていないと
外壁の塗装しかり、エレベーターの補修しかり
その都度居住者全員で相談しても、
資金的な問題で紛糾するようです。

なのでマンションは1棟をみんなで所有するのではなく
賃貸経営者が1棟全部所有して責任持って
マンションを管理していくのがいいと学び
私は、新築マンションを建てることににしたのでした。

マンションの修繕



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