訴訟額2億1000万!?新築マンション投資失敗ブログ

満を持して、不動産経営に乗り出したのに、その船はいきなり転覆。 私は、泥の海を泳ぎ切ることができるのか?

カテゴリ: 私が原告の係争

控訴判決が下りました。

私がおまかせ建設会社を訴えていた裁判の判決は
納得できるものではなかったので
控訴していましたが、
(納得のいかない「事実及び理由」判決理由は、
失敗ブログ100~109で細かく記事にしています。)
(控訴の内容は、失敗ブログ127~137 に書いています)
判決が下りました。


<主文>

1.本件各控訴をいずれも棄却する。
2.控訴費用は、
  おまかせ建設会社に生じた費用はおまかせ建設会社とするが
  それ以外は施主Pの負担とする。

脱力しました。
あれだけ頑張って控訴状をもとに
裁判で主張したのに。

何も裁判官には届かなかったのでしょうか。
このあと、20頁以上もある、
理由を書いている判決文をもらいましたが
読む気にもなりませんでした。
(もちろん家に帰ってちゃんと読みました)
こんな不条理、許されるのか?と言いたいです。

この第一審の判決は私の主張を全て否定したものではなく
一部は認めてくれています。
それでも、全面的に認めてほしかった私は
控訴したのでした。

やっぱり、世の中
力の弱い民間人と、
仮にもセミナーを開くことのできるような
大きな建設会社との争いでは
力のない者の声は届かないのでしょうか?

こうやって何人もの罪のない人達が
大きな力にねじふせられてきたのだろうなと
力を落として帰りました。

最初の判決の時は長い間落ち込んでいましたが
今回は、家に帰り着くまでに立ち直りました。

負けません。
だって、私は間違えていないから。

次のステップに向けて
明日から裁判のアドバイスをもらっていた井上建築士と
勝田弁護士とで
対策を練り直して
裁判に立ち向かうことにしました。

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私(施主P)とおまかせ建設会社は、
現在お互いが訴え合っていて
そのため、2つの裁判が同時進行しております。

私→おまかせ建設会社
の裁判は、昨年判決が下り
とうてい納得できるものではなかったので
私は控訴しました。
(納得のいかない「事実及び理由」判決理由は、
失敗ブログ100~109で細かく記事にしています。)
(控訴の内容は、失敗ブログ127~137 に書いています)

そのおまかせ建設会社代理人、田中弁護士の控訴理由書と
私の控訴理由書に対する答弁書を出してきました。

<おまかせ建設会社の答弁書>


第一  控訴の趣旨に対する答弁

1.本件控訴を棄却する。
2.控訴費用は施主Pの負担とする判決を求める。

第二 控訴理由に対する認否及び反論

<建築設計、管理等業務委託契約の成立>

 施主Pとおまかせ建設会社との間に、
 建築設計、建築確認申請、監理業務、中間検査
 及び完了検査に関する準委任契約が成立しているとことと
 おまかせ建設会社はスタービィ建築事務所に対して、
 建築設計、建築確認申請の手続きを委託した事は認める。

 「設計申込書」と記載されている甲第2号上に示された契約は否認する。

 これは設計、建築確認手続き申請手続きに関する準委任契約を証するものである。

 施主P(私)とおまかせ建設会社とは
 監理業務、中間検査、完了検査に関する準委任契約を締結しているので
 契約書が作成されていないのである。

 「設計、開発確認申請中に、
 発注者の都合により中止になった場合は実費精算とします」
 と記載されていることを認める。

 設計、建築確認申請の手続きに関する契約の締結後に、
 施主Pがおまかせ建設会社との間で
 建築請負契約が締結されてないことがあることを予定していた事は認める。

 おまかせ建設会社の業務が完了し、
 かつ、おまかせ建設会社と施主が
 建築請負契約を締結しなかった場合に、
 施主Pは実費全額を支払ったとき
 (設計、建築確認申請に要する費用の合計金額は
 150万円をはるかに上回る)
 おまかせ建設会社が施主に対して、
 設計図書一式、確認済証を交付することになる。

 おまかせ建設会社は、
 おまかせ建設会社の中山社長に設計業務を委任していない。


 おまかせ建設会社は
 スタービィ建築事務所に設計を依頼したのである。

 さらに、工事監理業務は、
 おまかせ建設会社中山社長は担当していない。


 工事監理業務はおまかせ建設会社が受託し、
 おまかせ建設会社の従業員が担当した。


 おまかせ建設会社は、控訴人として、
 判決主文1から4の争点は、否認する。
 おまかせ建設会社はこの判決について控訴する。
 判決の取り消しを求める。

 施主Pは設計図一式を渡してほしいと主張しているが、
 建築確認申請添付設計図及び構造計算書は
 施主Pが申請者でなので
 コピーなどをとることで入手することができる。

 さらに、おまかせ建設会社は、
 本件請負契約締結時に施主Pに対して
 本件請負契約書と一体となる図面を交付しており、
 地方裁判所代金請求事件において、
 当該図面を証拠として提出し、
 CD-ROMに記録したデータの交付も行った。

 おまかせ建設会社は、
 請負代金明細内訳明細書を提出する義務はない。

 施主Pは当該マンションを買い取るように主張し
 買取価格の提示を求めているが、
 おまかせ建設会社は買取価格を提示する義務がない。

 施主Pによる請求はいずれも理由がなく、
 直ちに棄却されるべきである。
 なお、おまかせ建設会社は、
 原審において交付するよう言われた書類は
 双務契約であるところの準委任契約でも認められる
 同時履行の抗弁権を主張しているので
 引き渡し義務を争っているため、
 渡すことはできない。



この弁護士さん、
これは正式な書類なのに
原告と被告を逆に書くことはしょっちゅうで
誤字脱字、内容をちゃんとチェックしていないようなのですが
今回も「中間検査」のことを
「中華検査」と書いていました。
裁判には支障はないのでしょうが
ばかにされている気がします。

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現在お互いが訴え合っていて
そのため、2つの裁判が同時進行しております。

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の裁判は、昨年判決が下り
とうてい納得できるものではなかったので
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そのおまかせ建設会社代理人、田中弁護士の控訴理由書と
私の控訴理由書に対する答弁書を出してきました。

それを今分割して記事にしています。


<おまかせ建設会社の控訴書類>最終回

2 工事監理業務

(1)原判決は間違えている

 原判決は、工事監理業務に関する契約関係の評価を誤り、
 行政上の義務と契約上の義務を区別することができず、
 誤った判断を行っている。

 工事監理というのは、
 設計図書と照合し、
 工事がその通り実施されているか否かを
 確認する業務であることから、
 設計、当該設計を前提にした確認申請や
 中間検査に関する手続きを行う業者が、
 工事監理業務を行うことが通常である。

 すなわち、建物建築において、
 注文者(私のこと)が、
 設計、建築確認申請に関する手続きを
 請負人以外の一級建築士事務所に委託する場合には、
 中間検査、完了検査の手続きとともに、
 工事監理も、当該一級建築士事務所に委託し、
 請負人にこれらを委任する場合には、
 工事監理も請負人に委託する。

 注文者が、上記各業務を
 請負人以外の一級建築士事務所に委託する場合には、
 当事者間に準委託契約が成立していると評価されるので、
 上記各業務を請負人に委託する場合に
 当該請負人との間に
 上記各業務に関する準委任契約の成立を否定できない。

 おまかせ建設会社は、
 施主Pから、設計、建築確認申請、
 中間検査、完了検査に関する手続きとともに
 工事監理を委託された場合、
 工事監理を無償で行っていない。
 それらの費用は、特に明細を明らかにはしていないが
 分別不能な状態で本件請負契約の請負代金に
 含ませて請求している。

 よって、工事監理に関する準委任契約の成果物である
 工事監理業務実施報告書は、
 業務委託料が包含された請負代金の支払い義務と同時履行の関係に立つ。

 施主Pは、前記の通り50,000,000円の支払いを
 理由なく拒否しているのであるから、
 おまかせ建設会社は、
 工事監理業務実施報告書について引き渡しを拒否することができる。

 ところで建築法においては、
 建築士は、工事監理を終了したときには、
 直ちに国土交通省令で定めるところにより、
 その結果を文書で建築主に報告しなければならないと定められている。

 しかし、当該義務は、
 工事監理を担当した建築士に課された
 行政法上の義務に過ぎない。
(つまり、報告しなくても罰せられない)

 仮に、工事監理を依頼された建築士が、
 工事監理に関する業務委託料の支払いを
 受けることができない時に、
 行政法上は、報告するよう定められていても、
 支払いを受けていないのだから
 民事上、成果物の引き渡しを拒否することは
 認められているのである。

 当該建築士には、
 業務委託料の回収をあきらめて、行政上の制裁を回避するか、
 業務委託料の回収を優先して、行政上の制裁を受けることにするか
 の選択が認められているのであって、
 当該行政上の義務が、直ちに契約の内容となるわけではない。

 なお、建築士が業務委託料の未払いを理由に、
 成果物の引き渡しを拒否している場合に、
 行政機関が当該建築士に制裁を加えるという事は、
 現実に考えられない
ことである。


(すなわち、代金をもらっていないから
 建物を引き渡さなくても
 罰則はないと述べている)

 工事監理を依頼された建築士が、
 業務委託料の支払いを受けていないにもかかわらず、
 成果物である所の工事監理業務実施報告書の引き渡し業務を負うのは、
 契約において
 「引き渡しが先履行である」ということを明記している場合のみ
である。

 なお商事留置権の存在が、
 工事監理業務実施報告書の引き渡し業務を肯定する理由にならない事は、
 すでに主張した通りである。


最後まで
「お金を払っていないので、何も渡せない」
ということを
専門用語を何回も繰り返しながら述べているのであるが
「では、あなたは、買い物をするとき
中味を見ないで、言われた値段のお金を出して
お金と品物の物々交換するのですか?

と言いたい!

近頃はちょっとした家電を買っても
説明責任があるから
販売者は、しつこいくらい説明して
書類も渡してきますよ。

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そのおまかせ建設会社代理人、田中弁護士は
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それを今分割して記事にしています。


<おまかせ建設会社の控訴書類>その6

3  契約関係について

 一般的な建築実務、および、
 注文者が、設計を完成させ、
 建築確認申請を行った上で建設会社に建築を依頼する場合は、
 注文者は、一級建築士事務所との間で、
 設計、建築確認申請、工事監理、中間検査、完了検査の手続きを
 行うことも内容とする準委任契約を締結し、
 建設会社と請負契約を締結する。

 他方、注文者が建設会社に対して
 設計の段階から依頼する場合には、
 注文者は、建設会社とのあいだで、
 設計、建築確認申請、工事監理、中間検査、完了検査の手続きを
 行うことを内容とする準委任契約を締結した上で
 設計通りの建物を建築する請負契約を締結することが通常の流れである。

 すなわち、建設会社は、
 請負契約に基づく建築請負業務に加えて、
 一般的には他の一級建築士事務所が実施する業務を、
 注文者から受託しているだけなのであるから、
 建設会社が、
 設計、建築確認申請、工事監理、中間検査、完了検査の手続きを
 行う業務を委託した場合、
 他の一級建築士事務所が注文者と締結している準委任契約を
 締結していると評価するのが合理的である。

 仮に、原判決のように、
 おまかせ建設会社が、建築工事に加えて、
 設計、建築確認申請、工事監理、中間検査、完了検査の手続きを
 行う業務を受託した場合には、
 見かけは、1つの契約のみが成立しているように見えても、
 当該契約は、請負契約の要素と準委任契約の要素が混合した
 無名契約なのである。

 当該無名契約における、請負契約の性格を帯びる業務については
 請負契約の規律を設け、
 準委任契約の性格を帯びる業務については
 委任契約の規律を受けるだけのことであるから、
 おまかせ建設会社が
 請負契約と準委任契約を締結していると判断してよい。

(3)双務契約性

 建設会社が他の一級建築士事務所に委任して
 設計、建築確認申請、工事管理、中間検査、完了検査の手続きを行う場合、
 業務委託料を定めて
 施主P(私)は、当該一級建築士事務所に対して対価を支払うことになる。

 施主Pが請負人であるおまかせ建設会社に対して
 上記手続きを委任して行う場合、
 おまかせ建設会社は、無償で上記各手続きを行わない。
 施主Pと締結する請負契約に定められた請負代金の中に、
 上記各手続きの業務委託料を含めて請求している。
 しかし、この業務委託料は、別請求ではなく
 分別不能な形で含ませているのである。

 なお、書類として提出済の「設計契約」では、
 建設会社が行う業務である
 建築確認申請及びその前提となる設計であるため、
 その対価が1,500,000円である。

 おまかせ建設会社が施主Pと建築請負契約を締結した場合には、
 上記1,500,000円を請負代金に充当すると規定されているのは、
 当事者間において、前記した合意が存在するからである。

 すなわちおまかせ建設会社は、施主Pとのあいだで、
 請負契約に伴って
 前期各手続きに関する準委任契約を締結しているといっても、
 当該準委任契約が、
 請負契約との関係で従たる関係にあたるものではなく、
 別に存在しているものなので、
 おまかせ建設会社が無償で
 前記各業務を施主Pに提供しているわけでもない。
 そのため、施主Pには、当然  
 業務に対して生じる対価を支払う義務が生じてくる。

(4)同時履行の抗弁権

 注文者が他の一級建築士事務所に委託して
 設計、建築確認申請、工事監理、中間検査、完了検査の手続きを行う場合に、
 注文者が対価を支払わない場合、
 当該業者は、同時履行の抗弁権を主張して
 成果物である本件建築確認申請書副本、
 本件建築確認済証、本件建物中間検査合格書の引き渡しを拒否することができる。

 注文者が請け負い人である建設会社に業務を委託して
 上記各手続きを行う場合、
 注文者が請負代金を支払わないのであれば、
 同時履行の抗弁権に基づき、
 建設会社が、上記各成果物の引き渡しを
 拒否することができるのは当然のことである。

 おまかせ建設会社は
 完成時に支払うべき30,000,000円
 及び施主Pがデザイン追加工事した経費の20,000,000円、
 の支払いを求めているが
 施主Pは、おまかせ建設会社に対して、
 合計50,000,000円もの支払いを理由なく拒否している。

 この結果、おまかせ建設会社と施主Pとの準委任契約に基づく
 業務委託料の全額が支払われていないことになるから、
 同時履行の抗弁権に基づき、
 おまかせ建設会社に、
 本件建物確認申請書副本、本件建物確認済証、
 本件建物中間検査確認証の引き渡し義務がない事は当然のことである。

とても長い文ですが
要約すると
設計、建築確認申請、工事監理、中間検査、完了検査の手続きを
おまかせ建設会社はきちんとやっているので
追加料金(私は追加料金など発生していないと何度も言っているのに)を
私が支払わないから
私が求めている書類は、渡すことができない
と屁理屈をこねているのであります。

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現在お互いが訴え合っていて
そのため、2つの裁判が同時進行しております。

私→おまかせ建設会社
の裁判は、昨年判決が下り
とうてい納得できるものではなかったので
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<おまかせ建設会社の控訴書類>その5

★原判決に対する認否★

専門用語でややこしいので
書類は小さく表示して
要約を青字にします。


<原判決が招く不都合について>

 建築会社は、
 注文者が請負代金を支払うことを前提として
 建物を完成させるのである。

 原判決の理由の中に書いてあるように
 先に完了検査済証を渡さないといけないのであれば
 建築請負人は、
 請負代金の支払いを受けることができなかった場合にも、
 確認済証及び検査済証を交付しなければならなくなる。

 建物の注文者は、
 確認済証及び検査済証をお金を払わずに
 手に入れることができることになる。

 注文者は建築基準法に則った建物として
 建物を手に入れたことになるので
 通常、底地とともに建物売却が可能となり、
 注文者が売却料金を隠匿した場合、
 請負人としては
 未払いの請負代金を回収することができなくなる。

 この点、原判決が挙げる商事留置権の行使には
 このような危険が伴うし、
 施主Pが本件土地及び本件建物を
 排他的(おまかせ建設会社を退けて受け入れないこと)
 に支配しているので、
 そもそも原判決が挙げる商事留置権を
 行使する余地がおまかせ建設会社にはない。

 衝平の法理
(具体的事件に法を適用すると実際に不当・不公平な結果になるような時、それを是正する原理)
 を具体化した同時履行の
 抗弁権
(請求権の行使に対して
 その作用を阻止することのできる効力をもつ権利)

 このように双務契約の一方当事者に
 不衝平な結果を甘受させることができないように
 設けられた規定であるにもかかわらず、
 原判決は、かかる同時履行の抗弁権を否定した。

 建築実務においては、
 建築基準法において求められている行政機関の証明書などの交付を
 請負代金完済後に交付することにより、
 注文者の請負代金の支払いを促し、
 請負人による請負代金の回収を
 確実なものにしているという慣行がある。

 原判決は、このような請負代金支払いに関する建築実務の慣行を否定し
 請負人に不合理な負担を強いるものであり、
 建築請負業者であるおまかせ建設会社としては
 看過することはできない。

※私が要求したさまざまな書類を渡してしまえば
私はお金を払わずに、建物を手に入れることになる。
すると、私が勝手に転売してしまうかもしれない。

そうなると、おまかせ建設会社は
最初の注文者である私からお金ももらえなくなるので
そういうのはあり得ないから
書類一式は、施主がお金を全部払った時に
渡します。
つまりお金と引き換えでないと渡せません、という内容です。

そして私が、ちゃんと予告して手順を踏んで行った
施主完了検査のことを
「施主Pが、排他的にマンションを自分のものにした」
と述べています。


 各行政手続きを行う根拠となる契約
 
1 一般的な建築実務

 建築基準法との関係で、
 建物を建築するにあたり、
 建築基準法に則った内容の設計が行われ、
 当該設計が建築基準法に合致することの確認を行うために
 建築確認申請が行われる。

 そして建物の建築が設計通りに行われることを
 監理するために監理者が置かれ、
 建物建築が設計通りに行われていることの確認を行うために、
 中間検査及び完了検査が行われる。
 なお、設計、建築確認申請の手続きは、
 一級建築士が行う必要がある。

 設計、建築確認申請、工事監理、
 中間検査の申請、完了検査の申請は、
 設計通りに建築を行われることを確認するため、
 通常、設計及び建築確認申請を行った一級建築士が行い
 請負人は、
 設計及び建築確認申請を行った一級建築士の監理のもと、
 設計に従って建物を建築していくことになる。

 すなわち、設計、建築確認申請、
 工事監理、中間検査の申請、完了検査の申請を行う者と
 建物を建築する者が別であるのが一般的である。

 そして、注文者は、一級建築士とのあいだで
 準委任契約を締結した上で、
 前期各業務を実施させ、
 請負人とのあいだで請負契約を締結した上で、
 建物の建築を行わせる。

 
<おまかせ建設会社の場合>
 
 建築する建物の設計を完成させ、
 建築確認申請を行った上で
 おまかせ建設会社に建設を依頼する注文者が
 一定数存在する。(つまり、おまかせ建設会社は人気があると言いたいのだろう)

 おまかせ建設会社は、建設会社なので
 このような場合には、
 注文者が依頼した一級建築士事務所に、
 工事の監理、中間検査、完了検査を行ってもらい、
 建物を建築するという請負業務のみを行う。

 しかし、おまかせ建設会社代表者中山社長は、
 一級建築士であり、
 おまかせ建設会社は、一級建設士事務所でもあることから、
 注文者から依頼があれば、
 おまかせ建設会社だけで、
 設計、建築確認申請の手続きを行い、
 あるいは、他の一級建築士事務所に当該手続きを再委託し
 監理業務、中間検査、完了検査の手続きを
 おまかせ建設会社、
 あるいはおまかせ建設会社が手が足りないとき
 再委託した一級建築士事務所に委託して行うことがある。

 本件においては、
 おまかせ建設会社は、
 施主Pから、設計、建築確認申請を依頼され、
 これらの業務を
 訴外株式会社スタービィ建築事務所に再委託し、
 監理業務、中間検査、完了検査の手続きを
 おまかせ建設会社において行った。


ええっ。
今回の控訴状で初めて
スタービィ建築事務所に再委託したと主張してきた。

おまかせ建設会社が全てやったのではないのか??

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