訴訟額2億1000万!?新築マンション投資失敗ブログ

満を持して、不動産経営に乗り出したのに、その船はいきなり転覆。 私は、泥の海を泳ぎ切ることができるのか?

タグ:その2

<おさらい>

瑕疵一覧表を提出したら、
おまかせ建設会社が辻褄のあっていない認否反論を出してきたので
それに対して私も
反訴原告(施主=私)の再反論等を示すことを余儀なくされた。

★施主P準備書面★その2
(主な再反論=抜粋でお届けします)

5.耐震スリットの修繕 

耐震スリット部分に、伸縮目地を設けなければならないが、
現況は 耐震スリット部分に
伸縮目地を設けていないことを 施主P(私)は指摘した。 

 これに対して、おまかせ建設会社は、
「ハイセンスデザイナー事務所から
目じりを5mmにするように指示があった」
という主張しているが、
「目じり」 という用語は、建築業界でも 一般的名称ではなく
何を指すのか、趣旨が不明である。
 
 施主P(私)は、
「耐震スリットの上に
伸縮目地を設けないままタイルを張っていること」
つまり、
「耐震スリットの上にタイルを張ると
タイルの亀裂につながること」
を問題としているのである。
それなのに、おまかせ建設会社は
 施主Pの指摘に対する認否を、明らかにしていない。 


6.エントランス・階段・廊下の修繕 

 エントランスの天井を、「折上げ天井」とすることは
契約図面に記載されているので、
契約に含まれている内容であり
「追加工事」ではないが、
現況のエントランス天井は 「折上げ天井」になっていない。 

3-05 1階05 エントランス

おまかせ建設会社は、
令和元年2月に、
施主Pから「折上げ天井を取り止める指示があった」
との旨の主張をしているが、
その頃の工事現場の状況は
1階エレベーター前の壁のタイルは張り終わった時期であり、
壁のタイルを貼る段階 には
当然に天井の仕様は確定していたはずである。

したがって、
「令和元年2月の段階に折上げ天井を取り止めた」
ということは考えられない。 

おまかせ建設会社は、
令和元年5月に、 施主Pが
「変更工事の追加代金を支払うことができないため、
追加工事を取り止めてくれ」
とおまかせ建設会社に指示をし、
同6月、  施主Pがおまかせ建設会社に対して、
追加代金の分割支払を申し入れたとの旨の主張をしているが、
そのような事実経緯自体が、存在しない。 

仮に発注者側が承認したことが事実なら
工事内容の変更となり
工事費が減額になるはずである。 


7. エントランス床タイルの浮き補修 

床のタイルが数年以内に浮くというのは、
本来ありえないことである。
おまかせ建設会社は、浮き上がっていることについて
「現状は不知」と主張するが、
現状を確認していないようであれば、
エ事した時の検査記録を提出する、
あるいは現況を確認の上で認否を明確にすべきである。 

8.防火戸裏の壁塗装補修 

現状、防火戸裏に塗装が行われていない。
この塗装を行うには少なくとも3回塗りとなり、
1回の塗装ごとに乾燥時間も必要となるので、
少なくとも2人で2日間を要する作業と考えられる。 
おまかせ建設会社は「18,000円で修繕できる」
と主張しているが、
そんな安価な工事は考えられない。 
3-03 1階03 エントランスhannsou

9.住戸玄関扉の補修

養生シートは工事中の仮設物であり、
本来引渡し前におまかせ建設会社が撤去すべきものである。

玄関扉養生シートは、
工場で製作された後の運搬中や
現場で取付ける時などに汚れや傷から扉を守るために
工場で張られているものであり、
扉が現場で取付けられた以後に
除去するものである。

ところが、 おまかせ建設会社が除去しなかったため 
その後に養生シートの劣化等によって
扉に強く付着し、現況では剥がせない状態となっている。
本来は、 おまかせ建設会社が
工事完了までには除去しておくべきものであった。
その補償をしていただきたい。 

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<反訴>その2

★おまかせ建設会社の引き渡し期限の徒過と違約金請求権。

1.本件請負契約は、
 受け渡し期限は2019年3月末日と決められており、
 この期限までに、おまかせ建設会社は、
 本件建物を施主Pが賃貸マンションとして、
 一般の第三者(賃借人)に対して提供できる状態で完成し、
 引き渡す債務を負っていた。

2.しかるに本件において、おまかせ建設会社は
 現在においても上記債務の履行を怠っている。

3.契約約款には
 「おまかせ建設会社の責任に帰すべき事由により、
 契約期間内にこの契約の目的物を引き渡すことができないときは、
 契約書に特段の定めのない限り、
 発注者(=私)は、おまかせ建設会社に対し、
 遅滞日数に応じて請負代金額に対し年10%の割合で計算した額の
 違約金を請求することができると定められており、
 この遅延の発生により、
 施主Pは本件工事請負契約の違約金請求ができる。

4.よって、施主Pは、おまかせ建設会社に対し、
 本件請負契約に基づく違約金請求として相当額(金額は伏せます)の支払いを求める。

★瑕疵修補に代わる損害賠償請求権

1.施主Pとおまかせ建設会社の間には、
 裁判所において係争が継続中であるが、
 本訴において、おまかせ建設会社は2019年8月
 本件建物を完成し、その頃施主Pに引き渡したと主張している。
 しかし、この点は、施主Pは否定し、強く争う。

2.本件建物には別紙に記載の通り、瑕疵(未施工分を含む)が多数存在し、
 その補修等が必要であるところ、
 施主Pはその補修費用相当額にかかる損害のほか、
 次に述べる損害を被っている。

①補修費用
 どれだけの補修費用がかかるのかは
 建物内に入れてもらえない状況が続いているため
 未確定であるが、現在確認できた部分だけは
 集計して別紙に明細と費用をまとめたので、確認いただきたい。

②付随的損害
 遺失利益(本来なら賃貸することで得ることができたはずの
 マンション賃貸料)
 積極損害(マンション建築費の借入金の現金利息) (瑕疵調査、施主完了検査費用)

③慰謝料
 施主Pは、不動産投資事業をスタートさせようと
 家族で大いに期待していたのに、
 それが頓挫したばかりか、
 意図せず、本件のような長期にわたり、
 極めて物理的、精神的負担が大きい訴訟に巻き込まれ、
 審理においても、
 おまかせ建設会社の不誠実な態度に苦しめ続けられているのであって、
 上記のような財産的損害の回復ではとても回復しきれない
 多大な精神的苦痛を被っている。
 これを慰謝するにたる金額は相当なものである。

④弁護士費用

施主Pの被った損害は上記に記載した通り、
①補修等費用相当額、②付随的損害、③慰謝料、④弁護士費用の
合計●●円(伏せます)であり、
施主Pはおまかせ建設会社に対し
瑕疵修補に代わる損害賠償請求として支払いを求める。

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<次回裁判におけるおまかせ建設会社の主張 Ⅱ>

1.の続き

本件請負契約を締結する準備のために用意された書類に
記載されたスケジュール表においては、
「2018年6月頃に建築確認を得る」という予定となっていた。

上記スケジュール表を作成した当時は、
本件建物を建築するにあたって
関係自治会との協定書締結を行うつもりで
近隣説明等の期間として、3ヶ月確保していたが、
実際には,事前説明を行うことだけで十分だったため
協定書締結をすることが必要なかったため、
近隣説明等の期間が上記スケジュールに示されたものよりも
2か月程度早く完了し、
建築確認の手続きが、
予定よりも2か月程度早く完了したのである。

  ↑★私は、このような話を全く聞いていないし、知らない。

2.本件請負契約の締結

おまかせ建設会社と施主P(私)は
2018年4月に本件請負契約を締結した。

なお前記したとおり、
ハイセンスデザイナー建築事務所が
2017年10月以降、1度ではなく
次々と変更指示をしてきたので
その都度テザイン変更指示を反映させていく必要があった。

その結果、変更を反映させた図面に作成し直す必要が生じて
現状は図面はどんどん書き直して対応していたが、
図面は建築確認申請の手続において必要だったため、
本件請負契約書に添付された図面については
建築確認申請手続に用いられたものと同一のものをそのまま使用した。

ただし、図面の変更はなくても
当然のことであるが、請負代金に追加分代金は加算される。

本件請負契約においては
「デザイン変更による追加工事、
オーナー様御要望による追加工事費用」
は、請負代金2億1000万円には含まれない」
と最初に確認しているのである。

 ↑★請負契約時に「これまでハイセンスデザイナー事務所が伝えたデザインは
  全てこの2億1000万円に含まれているのか?」と訊ねたところ、
  営業部長の安田氏ははっきり
 「デザイナーによる変更分は、含まれています」と口頭で返答した。


先述の通り、
あまりにもハイセンスデザイナー事務所からの変更が多かった。
本件請負契約の工事代金が
デザイン変更指示が行われる前の仮契約と同一の金額で記載されているのは
どれだけ変更指示があるのか全容をつかめなかったので
見積もる事が不可能だったからである。
そのため、おまかせ建設会社としては、
とりあえず、仮契約の代金と本件請負契約の工事代金を
同額にするしかなかったのである。

そのため、2018年10月以降の
「ハイセンスデザイナー建築事務所によるデザイン変更指示によ って
発生する費用は請負代金に含まれていない」ことを明確にする趣旨で、
前記文言が存在することをよく認識していただきたい。

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<被告の瑕疵に関する今後の主張についての確認 その2>

田中弁護士
これ何度も、裁判所の方から確認があって、
 裁判所からは『完成とは』という定義を説明された上で
『普通は一通り建物工事が終了しておれば、
 それは完成したと考える。
 そこから建物に問題があるということになれば
 瑕疵の主張になるんです。』
 という裁判所としてのご教授も度々されてましたよ。
 それで、ここまで進んできました。
 で、ここで改めて再び話を蒸し返すということであれば、
 こちらからも主張をさせて頂きます。
 前々回だと思うのですが、
 『書面は提出させてもらうけども
 従前の主張を変える事はしません』
 と施主Pさんもおっしゃっております。
 そのことをお忘れになったのですか?
 これは訴訟手続きの誠実性に関わる話だと思います。

施主P
それはおまかせ建設会社さんが主張してくださっていいです。
 言い分は食い違うので、
 裁判所に判断して頂いたらいいことだと思います。
 こちらは、主張を出します。


田中弁護士
これからどんなことをされるんですか?」 

施主P
主張としては瑕疵のことです。
 あとはこちらで精密な一級建築士の査定を取る事が中々難しく、
 また、その内容で争いが起きると思うので、
 場合によっては裁判所の鑑定を
 お願いしたいと思っております。
 その方が争いは少なくなるとは思います。
 それを採用されるかは裁判所の判断だと思いますけど。
 こちらとしては、感情的対立も大きいのです。
 実際調べるために建物内に入るのに
 妨害があって入られないということもありますからね。


田中弁護士
 「妨害?

施主P
こちらが建物に入りたいと言っても
 協力していただけませんでした。

田中弁護士 
鍵はそちらで持たれていて、囲いも勝手に作成しておいて
 そういうことをおっしゃるのですか?


施主P 
でも実際、エントランスに入れないです。
 これまでも一切、協力してもらってないです。
 事実上、そういう非協力の具体的な内容は既に書面にでていますよね。
 そういう事で揉めるよりは
 裁判所の鑑定であれば、
 当然協力されると思いますので、
 こちらとしては鑑定が最も適切ではないかと今は思っています。


田中弁護士
控訴審でやったらどうですか?

施主P
控訴審でやるんですか?

田中弁護士
もうされないとおっしゃった。
 
施主P
言ってません
 
 ・・・・(田中弁護士キレる)・・・
 
裁判長
ちょっと私の発言を聞いていただけますか?
 前々回弁論準備手続きにおいて、
 施主Pの方で瑕疵の主張を行うことはない、
 と記録はなされております。
 その後の期日調書には
 『特段記録上瑕疵の主張についてはありません。』
 と書かれていることはお伝えしておきたいと思います。

田中弁護士
施主Pの弁護士さんにも、私はそのことを確認させてもらいました。
 書面は提出するけれども、
 従前の主張を超えるものではない。
 と明言をされておりました。


施主P
新たに主張する可能性もあるとは言いました。
 それは信義則に反しない程度でやる
と言いました。


田中弁護士
もういいです。
 そちらのおっしゃること、信用してませんから。


裁判長
そこら辺の事は、時期に遅れてる等に関して、
 書面で出してください。
 こちらで判断をさせて頂きます。


施主P
こちらは遅れているとは思わないです。

*裁判が再開されましたが、
 田中弁護士は今までの流れの話をしても
 自分が今まで適当に流してきたことを棚に上げて
 田中弁護士の主張に言い返すと
 感情的に叫ぶていたらく。

 自分が案件内容をきちんと把握していないので
 思い込みで話をするから
 毎回審議が長引くんです・・・・

 

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私がおまかせ建設会社を訴えている裁判の
控訴審の判決 についての続きです。

私が求めていた「書類の請求権」を再び却下されたのは
残念ですが
それでも、第一審では
おまかせ建設会社が違法行為をしていることを
何も書いていなかった
のに
一審の裁判所の判断から変更があり、、
おまかせ建設会社に違法行為があると
明らかにされた
のは
一歩前進したと思いました。

<控訴審の裁判所の判断>(抜粋)その2

「建築士法j22条3の3、24条の7等の各規定は
建築物の設計・工事監理の適正化という見地から定められた
契約の締結に関する公法的規制であり、
これらの規定に違反した場合は
同法26条に基づく都道府県知事による
建築事務所の登録の取り消しなど、
行政監督上の処分がされる理由になる

うん、・・・違法であることを裁判所が認めた!
ましてや、建築事務所の登録の取り消しの理由になるとまで
言及してくれた。


なのに、この続きが残念で
「しかし、施主Pがおまかせ建設会社に対して
設計監理等業務委託契約書や重要事項説明書の
作成及び交付を求めることまではできない。


と、「おまかせ建設会社は規定に違反はしているが
だからといって
一個人である私が書類の請求をする権利までは認めていない。

だから、相手に対して請求はできない。」

と判断されてしまった。
「契約当初に当事者がまともな契約をしてないんだから、
建築士法を尊守する合意をしたとは思えない。」
ということなんです。

契約当初にまともな契約をしていない」ということを
裁判の中で認めておきながら
最初に間違えているんだから
後で請求しても、取り返しは、つかないよ

ってことなんですか?

企業が間違えたのなら
企業にその責任はないのですか?
素人は、企業の間違いには気づきませんよ。
だまされた私が悪いという説明なのでしょうか?

使用2762617_s


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