訴訟額2億1000万!?新築マンション投資失敗ブログ

満を持して、不動産経営に乗り出したのに、その船はいきなり転覆。 私は、泥の海を泳ぎ切ることができるのか?

タグ:その4

私がおまかせ建設会社を訴えている裁判の
控訴審の判決 についての続きです。

<控訴審の裁判所の判断>(抜粋)その4

瑕疵担保履行法に基づく保証金・
 保険に加入していることを示す書面の交付※


第一審では
保証金の供託を行っていることを示す書面の交付(A’)
又は、保険に加入している事を示す書面としての保険付保証明書(B‘)
の交付を請求しているが、
保険付保証明書は、
住宅瑕疵担保責任法人が、
建物の工事中に行う検査を経て担保の可否を判断した上、
保険期間開始日である引き渡し日が
決まった後に発行するもの
であって、
契約の締結に際して契約当事者が
作成すべき書面とはいえない。」

と書かれていたのですが
控訴審では

「また本件建物については、
施主P(私)は本件建物の完了検査の申請を取り下げ、
施主P(私)が、本件建物は完成していないと主張していることから、
保険付保証明書は、まだ発行されていないと思われる。

以上のことにより、おまかせ建設会社が、
施主Pに対し
瑕疵担保履行法に基づく保証金の依託をしていることを示す書面、
保険付保証明書を交付してほしいという訴えは退ける。

そもそも私は
「保険付保証明書を交付してほしい」などと言っていません。

私が請求しているのは、
「瑕疵担保履行法を
どの様に守ろうとしているか分かる書面」
なのです。
供託にしているのか、
保険にしているのか、
金額や保険内容はどんなものか、
保険ならどこの保険会社か、等々が知りたかったのです。

しかし控訴審判決では、

「一審で、施主Pは、本件訴訟において
おまかせ建設会社が提出した書類によって
保険加入する手続きが行われたことを知ったので

それ以上知る必要はない。

それなのに、施主Pはおまかせ建設会社に対して
瑕疵担保履行法に基づく保証金の依託をしていることを示す書面、
保険付保証明書を交付してほしいと求めている。
その根拠が明確ではない。


証拠書類は、
“住宅瑕疵担保責任保険についての
国土交通省のHPに記載された概要説明”にすぎない。

また、“保険契約を証する書類の交付”は
引き渡し時にされることになっているから
本件において施主Pは
『工事はまだ完成していないし、引き渡しもされていない』
と主張しているので
結局のところ、
保険付保証明書交付を求めることはできないため
施主Pの主張を却下する。」


国土交通省のホームページに
「書類を注文者に渡して説明しないといけない」
と記載があるにもかかわらず、

権利の法的根拠が不十分だと判断された。

国土交通省が
契約時には出しなさいと言っている
のに、

私法には請求権が無いと判断された。


保険説明
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files
   /kashitanpocorner/rikouhou/index.html

これがまかり通るなら、やったもん勝ちですよね?
監督官庁である行政がまともに機能していないのだから、
せめて司法はしっかり判断をしてほしかった。
日本は三権分立じゃないんですか?


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私とおまかせ建設会社は、
私の建てたマンションのことで
双方相手を訴えています。

裁判の進行は、亀の歩みのように遅いです。
一回裁判を行うと次は2ヶ月後などという感じです。

3年ほどお世話になった裁判官が変わりました。

新裁判長のもとで裁判が始まりました。

<裁判再開その4>

これまでの経緯の説明➁

是永専門委員
「工事完成した、していないというのは
 工事の場合、大きなことです。
 でも、今も発注されて請負されている状態が続いております。
 これを早く帰結しない事には、
 工事会社さんの方の残金も支払われないので困ると思います。
 主張を出し尽くしているのであれば、
 調停委員としては、
 今まで出てきた事実をベースに
 結果を協議させて頂こうかと思います。」



田中弁護士
「 最終の完成等に関する事で、
 間に入ってこられた田辺さんや、
 松本コンサルタントの話も聞いていただきたいです。
 こちらとしては主張は尽くせてないと考えております。」

(注:田辺さん、初登場!
 といっても一年間ブログに出てきていないくらい
 私の裁判とは全く関係のない人なんです。
 
 この人も、松本コンサルタントの紹介で
 おまかせ建設会社で賃貸マンションを建てようとしました。
 それが、私とおまかせ建設会社がもめはじめた頃で
 私とおまかせ建設会社がもめている理由が気になり
 興味をもたれたようで、
 私に経緯を聞きに来られただけの話です。

 以降、田辺さんとの関わりはありません。
 田中弁護士は、
施主Pは、田辺さんを間に入れて
 自分の味方につけようとおまかせ建設会社の悪口を
 田辺さんに吹き込んだ。

 と言い出しました。
 ひどい言いがかり
 私は、田中弁護士のいいかげんな答弁の一環とみています。
 全く迷惑な話です)


裁判長
「それは追加の金額の合意にかかわる立証という事ですか?」

田中弁護士
「そうです。
 裁判長がこれで十分だとおっしゃるのであれば、
 特に取り上げていただかなくてもかまいませんが。」


「こちらからも発言していいですか?
 おまかせ建設会社が
 私が売却に動いたという主張している事実はありません。
 
 完成間近になり、
 マンションに色々な不具合がでてきたんです。
 梁のずれやコア抜き等々、
 それらの件について話し合うために
 おまかせ建設会社社長が家に来ました。
 その時に社長自らが
 『建物に不具合の心配があるのであれば、こちらが買い取ってやる』
 と言って帰っていったんです。
 そこから工事が止まりまして、
 こちらは『買い取りの話はどうなってるんだ』
 と手紙を出したんですが、無視をされ、
 こちらは工事の状況が分からない状態が続きまして、
 確認検査機構等に行って確認検査の状況を調べたら、
 完了検査が行われているという事が分かり、
 そんな状況で完了検査をおろされても困ると思いました。」


寺田専門委員
「何が困るんですか?」


「耐震性に疑問があったからです。
 スリットの上にタイルが貼られていました。
 追加金に関しても根拠が全く分からない状態でした。
 この状態では残額は払えないと話をしていたんです。」

「私たち追加代金を払わないと言ったことはありません。
 追加代金があるならば詳細を教えてくださいと言いました。
 私たちに知識がないから
 ハイセンスデザイン事務所に確認したいと伝えてました。

 梁等にも不安があったので、
 おまかせ建設会社に問い合わせし
 専務より『構造計算をやり直します』
 という連絡ももらっています。
 その後、中山社長が家にこられて、自ら、買い取ると言われたんです」

 裁判長
「今、完了検査をされたら何故困るか?という質問だったのですが
 それには回答しないんですか?」



「まず、建物がどのような状態であるか、
 監理報告書等が一切なく、
 状況が全く分からない状態ですし、
 耐震に疑問があり、
 おまかせ建設会社専務が構造計算をもう一度すると言っている時に、
 確認申請の手続きだけが進んでいるので、
 手続きを一度止めました。」

是永専門委員
「構造的な事が心配になったのは
 自分たちで計算をされた結果なのですか?
 ハイセンスデザイナー事務所からの報告なのですか?」


「おまかせ建設会社からハイセンスデザイナー事務所に
 梁がずれている、と連絡があったんです。」


寺田専門委員
「梁のずれはハイセンスデザイナー事務所が見つけたんですか?」


「いえ、おまかせ建設会社から
 ハイセンスデザイナー事務所へ連絡が入ったんです。
 それで建築に詳しい人に確認しました。」


寺田専門委員
「そのスリーブはダクト等を通す穴ですか?」


「いえ、一階の大きい梁です。」

田中弁護士
「構造計算上は問題ありません。こちらも確認していますから。」


「計算して問題ないのであれば、
 私にそういう正式な報告を頂きたいんです。」
 
田中弁護士
「相対でしないから仲介業者を入れたんです。
 それが田辺さんという方です。」


「そんな事になってないです。
 田辺さんは、関係ないです。」

田中弁護士
「相対でするんなら、わざわざ業者をいれません。
 広く募集をするために。」

裁判長
「多分その田辺さんの関係も
 今までの書面で詳細は書かれていることと思います。
 そこは確認をしておきたいと思うんですけども、
 今後の進行として
 おおむね双方の主張は全部出していただいたという事であらば、
 どこかの段階で
 話し合いによる解決をする段階に近づいていると思います。
 それについてはご意見を伺いたいと思います。
 おまかせ建設会社の方はそれについてどう思いますか?」

田中弁護士
「主張・立証については出し切っています。」

裁判長
「先ほど、田中弁護士は
 言い足りてないから、今、調停されたら困る
 という事を言ったと思ったのですが、いいんですか?」

田中弁護士
「追加が別工事だという認定がないまま調停案がでると、
 こちらとしては納得できない案になりますので、
 ある程度、追加なのか追加じゃないのかという心証は
 固めた方がいいと思います。」

裁判長
「つまり、追加の判断が曖昧なままでは困るけれども、
 追加があったことを認めたら、
 解決の方向に向かうという事ですか?」

田中弁護士
「今日は、今回、裁判長が変わるという事で
 今までの流れを説明するつもりで書面を出しております。」

裁判長
「分かりました。そのつもりで書面を読ませていただきます。」

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私(施主P)とおまかせ建設会社は、
現在お互いが訴え合っていて
そのため、2つの裁判が同時進行しております。

私→おまかせ建設会社
の裁判は、昨年判決が下り
とうてい納得できるものではなかったので
私は控訴しました。
(納得のいかない「事実及び理由」判決理由は、
失敗ブログ100~109で細かく記事にしています。)
(控訴の内容は、失敗ブログ127~137 に書いています)

そのおまかせ建設会社代理人、田中弁護士は
控訴理由書と
私の控訴理由書に対する答弁書を出してきました。

それを今分割して記事にしています。


<おまかせ建設会社の控訴書類>その4

★原判決に対する認否★

もうややこしすぎて訳がわからないと思いますので
細かく書かれているのは、小さく表示して
要約を青字にします。


2.  公法上の義務との関係

 原判決は、公法上の義務に関わる書類の引き渡しについて、
 工事完成後に行われるべきである代金の完済と
 同時履行の関係にあると考えるのは不合理であると判断する。

 しかし、公法上の義務は、
 契約の内容となるものではない。
 契約当事者が契約を締結する動機になるだけである。

 本件建物確認申請書副本、本件建物確認済証、
 本件建物中間検査合格証は、
 公法上の義務を動機に、
 おまかせ建設会社と施主P(私)が
 双務契約であるところの準委任契約を締結したことの成果物である。

 そのような成果物の引き渡しは、
 原判決が認める本件請負契約に基づくものであり、
 おまかせ建設会社が主張する本件請負契約に伴って締結された
 準委任契約に基づくものであれ、
 双務契約に基づく成果物なのであるから、
 成果物の引き渡しにつき先履行の特約が存在しない限り、
 他方当事者による義務の履行と同時履行の関係に立っている。

 (要するに、残金を支払うことと
  書類を渡すことは、同時にするものであるので  
  私が、残金(しかも追加料金まで足された金額)を  
  払わないと、私に書類を渡さないと言いたいようです)

3 保全手段の存在

 原判決は、おまかせ建設会社が、
 商事留置権に基づき
 代金債権を保全することができることを理由に
 同時履行の抗弁権が認められないとしても問題がないと示した。

 しかし、同時履行の抗弁権は、
 他の保全手段があるかどうかは関係なく、
 双務契約における債権の保全手段として認められているので
 商事留置権があるからという言い訳で、同時履行の抗弁権を否定できない。

 なお商事留置権は、不確定性をもつので
 それゆえに行使を躊躇することもあるという実務上の問題が存在するために、
 建築現場においては
 いつも機能するわけではないことを念のために指摘する。

 建物建築代金を保全するにあたり、
 商事留置権を行使することにつき、
 最高裁の判例をみると、
 1.不動産が商事留置権の対象となること、
 2.敷地に対して留置権が及ばないことが
   確定的に判示されている
 だけであり、
 対象建物に商事留置権を行使した場合の
 敷地との関係については判断が示されていない。

 建物に対して商事留置権を行使した場合の
 敷地との関係については、
 敷地の占有であるとは認めない裁判例も
 敷地の占有であることを認める裁判例も
 一定数存在するため、
 建物に対して商事留置権を行使した場合に、
 当該占有が資料相当損害金発生の原因となるのかどうか
 明確に判示されたものがない。

 すなわち、建物に対する商事留置権の効力が
 敷地に及ばないという判例を前提に、
 建物に対する商事留置権の行使が
 底地の占有にあたり、
 資料相当損害金発生の原因となると解された場合、
 建物に対して商事留置権を行使した者は、
 底地の所有者(建物の注文者)に対して
 資料相当損害金の支払い義務を負担することになり、
 少なくとも、商事留置権の行使につき
 確たる判断が示されていない現状においては、
 底地の所有者(建物注文者)から
 賃料相当損害金の支払いを求める訴訟を提訴され、
 商事留置権を行使したものが応訴の負担を強いられる可能性が多分にある。

 この結果、請負人は、
 「請負建設請負代金を保全する手段として
 商事留置権が存在する」ことを知りながら、
 その行使を躊躇しているだけなので
 このようなリスクを伴う権利の存在をもって、
 おまかせ建設会社から同時履行の抗弁を奪うことの理由とはなり得ない。

 仮に、おまかせ建設会社の小胆(気が小さいこと)が理由にならないとしても、
 施主P(私)は、本件土地、
 及び本件建物を排他的に支配している本件については、
 おまかせ建設会社が商事留置権を行使する余地はなく、
 商事留置権の存在によって
 同時履行の抗弁権が否定される事はない。

 以上により、本件においておまかせ建設会社の
 同時履行の抗弁権を奪う根拠とはなり得ない。


※商事留置権は、特別な手続を経ることなく占有していれば認められる権利です。
おまかせ建設会社は、私が残りの代金と追加料金を払わないので
商事留置権が行使することもできるのだと、言いたいようです。


<用語解説>

商事留置権
 ①両当事者が法人や事業者などの商人で、
 ②両当事者の事業から生ずるなど商行為により生じた債権が存在し、
 ③弁済期が到来しているときには、債権者は、
 ④契約による保管など商行為により自己の占有開始をした、
 ⑤債務者所有の物又は有価証券を留置することができる権利
 のこと。
ちなみに個人顧客との取引で
 代金を回収できない場合には商事留置権は成立しない。


 商事留置権を行使して動産の返還を拒否した場合、
 取引先がその動産をどうしても必要である場合には、
 支払いと引換えに動産を返還するという交渉が可能。



商事留置権は、非常に強力な権利です。
しかし、今までの判例では、
建物のような不動産に商事留置権を認めないと判断した裁判例が存在します。



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<前回のおさらい>

これは
おまかせ建設会社が私を訴えている方の裁判の話。

おまかせ建設会社は、
マンションは建設を完了したので
建設代金の残りと、追加工事費合わせて5000万円を
私に支払うように裁判を起こしてきました。

しかし、私は施主完了検査も行っていないので
裁判の正式な場で施主完了検査を行うことと
その日は鍵を開けにきてほしいこと
(おまかせ建設会社や弁護士に立ち会ってほしいこと)
来なかったら、私は鍵業者を使って解錠して入ることを
宣言して、施主完了検査を昨年行いました。

工事の完成していない部分が目立ち
建物がまだ建設完了したと言えない状態でした。
(失敗ブログ140~155)

そんな中、おまかせ建設会社代理人の田中弁護士から
次の裁判の準備書面が届きました。

その準備書面に対する反論、最終回です。

<田中弁護士の準備書面に対する反論>

青字が田中弁護士の書類
 赤字が私の反論です。

3.施主P(私)は、令和3年末に
 本件建物の全ての部屋の扉の
 既設鍵シリンダーを抜き取り
 新たに自分で勝手に錠前を用意し、施錠した。
 
 おまかせ建設会社は、
 令和元年よりずっと完成を主張し

 引き取りをしてほしいと提案していたが
 施主P(私)は、施錠されていた部屋を解錠し
 鍵を付け替えたのであるから
 おまかせ建設会社は
 物理的に本件建物の引き取りを完了させたことになる。
 
 なお、鍵が壊されている証拠写真も添付する。

壊された鍵
↑ 田中弁護士が添付した写真
 

 ★この施主完了検査の実行に関しては
 以前の裁判の準備書面で通知している。
 
 しかも当日、鍵を開けてほしいので
 立ち会ってほしいとも伝えたし
 来なかったら、しかたないので
 こちらで鍵業者を手配して開けますからね!と
 ちゃんと正式に伝えている。


 その上、鍵を抜き取り、
 検査をした後は
 新しい鍵を付け直し
 すぐに田中弁護士に新しい鍵を送ったのに
 その鍵を私に送り返して
 裁判長・専門委員(1級建築士)・弁護士・私がそろった
 現地確認の際に(おまかせ建設会社の社長は来なかった)
 鍵がなくて、中に入ることができないという事態にまで
 進展したのだ。

 その後、田中弁護士から私に送り返された鍵は
 私がおまかせ建設会社に送ったので
 私は、今、鍵を持っていないし
 施主完了検査をしたことが
 引き取りしたことにはならない。

 いいかげんにしてほしい!!


 

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<今までの話>

私はおまかせ建設会社に
マンションは完成したと言われましたが
見せてもらっていませんでした。

そこで、
私は、「施主完了検査を行う」
ことを伝え、私が依頼した1級建築士2名と共に
施主検査を行いました。

この完了検査には、
監理者及び施工者は不在でした。

多岐にわたって詳しくマンションを検査した内容の4回目です。


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********************

「こちらで解錠して施主完了検査をすることを
おまかせ建設会社に通知する。」
と書面において宣告したにも関わらず、
おまかせ建設会社は鍵を渡してくれなかったので
中が私の注文通りに建てられているのか
検査するため
専門業者に依頼して
私の責任で解錠して中に入った。

おまかせ建設会社は今回の検査にあたり、
施工者から「工事契約図面であるとして提示された図面」
(A3判、表紙を含めて57枚)
を提示されたので、それと
追加変更工事一覧表(3枚)をもって
可能な範囲において工事状況を確認することになった。

チェックしたところがたくさんあるので
「完了している=異常や修繕の必要なし」と判断したところは省きます。

<共用部チェック>

5.玄関部分に庇(ひさし)がない。

出入りするとき、
日光からも雨からも守ることができるように
庇(ひさし)をつけるようになっていたはずだ。
それがない!

強化ガラスもない。

郵便受けが雨ざらし。
これじゃ配達されたものが
濡れるじゃないか(激怒)

そして、アプローチ階段左に手すりをつける設計図になっているのに
階段の手すりがない。

9-01 アプローチ ひさし-min



6.アプローチ(階段共)の床タイルの浮きが激しい。

9-04 アプローチ床タイル浮き -min

玄関は、マンションの顔。
なのに、チョークで囲んでいる箇所のタイルが浮いている。
これじゃ、人が歩くと、タイルが破損するかもしれない。

いったいどんな工事をしたらこうなるんだろう?
と呆れてしまう。

失敗ブログ143
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