訴訟額2億1000万!?新築マンション投資失敗ブログ

満を持して、不動産経営に乗り出したのに、その船はいきなり転覆。 私は、泥の海を泳ぎ切ることができるのか?

タグ:その5

私がおまかせ建設会社を訴えている裁判の
控訴審の判決 についての続きです。

<控訴審の裁判所の判断>(抜粋)その5

5.請求代金内訳明細書の交付

 
「本件請け負い契約の契約書に添付された約款によれば、
『受注者は、契約締結後にすみやかに
請け負い代金内訳書を監理者に提出して確認を受けるもの』
とされている。

しかし、本件請負契約においては、
受注者であるおまかせ建設会社が、
工事監理も併せて受託したものであるから、
この規定の適用はない。

従って、施主Pが、この規定を根拠に請求している請求は棄却する。」

一審判決の修正が入りましたが

一審の時と大差ない判断なのは残念です。


 

7.買い取り価格の提示について、


「中山社長が、マンションを買い取るという
施主Pの主張が事実としても
施主Pとおまかせ建設会社が
本件建物及び本件土地の売買について交渉していただけなので、
本件建物及び本件土地の買い取りについて
おまかせ建設会社に何らかの債務が生じたとは認められない

よって、
施主Pの本件建物及び本件土地の買取価格の
提示を求める請求は退ける。」

私は、中山社長が私の家に来たとき
「買い取る」と言い切ったことを
音声データとして保存しているのに!です。

そのため「買い取る」と言ったことについては否定されませんでしたが、
金額や時期の詳細を決めずに話し合いを終わらせてしまったことが悔やまれます。

 

 

3.確認申請書副本 及び 中間検査合格書の引き渡し
6.工事監理業務報告書の交付

この2つの項目に関しては、よい判断をもらえたと思います。


 

おまかせ建設会社は

「これらの書面に関しては、同時履行の関係だ」

と主張していましたが、
裁判所はそれらの主張を退けてくれました。


さて、これで控訴審判決に対する私の思いは
終わりです。

次のステップに向けて
今、準備をしています。


最後に笑うのは私!・・・となりたいです。

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私とおまかせ建設会社は、
私の建てたマンションのことで
双方相手を訴えています。

裁判の進行は、亀の歩みのように遅いです。
一回裁判を行うと次は2ヶ月後などという感じです。

3年ほどお世話になった裁判官が変わりました。

新裁判長のもとで裁判が始まりました。
そして、今回の内容は
公平な目でおまかせ建設会社の悪事の内容を
明らかにする手伝いをしてくれていると
思っていた専門委員(裁判に付している1級建築士)が
想像も付かなかった発言をしたのです。

<裁判再開その5>

これまでの経緯の説明③

※個別に話をするために
田中弁護士一時退出。

寺田専門委員
施主P(私)は、おまかせ建設会社に、
 追加工事があるのであれば、明細を出してほしいと
 いっていましたが、
 施主P自身は、追加工事があることを認識していましたか?



「私たちは工事の前から
 マンションを建てるなら
 ハイセンスデザイナー事務所のデザインで建てたいという考えで
 工事会社を探していたんです。」

 「松本コンサルタントが、
『それならおまかせ建設会社が受けてくれる』
 と言って、仮契約の前からこちらの希望は渡しました。
 最初に『ハイセンスデザイナーのデザインで』
 という前提で、取引が始まっているのに
『デザイナー事務所の指示で追加が発生した』『発生した』
 と何度も言ってきたのです。」

 「最初からハイセンスデザイナー事務所のデザインで建てると言って
 設計してもらい、経費も見積もっていたはずなので
『追加が発生したという報告をされても
 こちらは、どんな追加工事をしたのか
 明細をもらわないと精査ができない、
 だから図面関係をください』と言っていました。
 でも、もらっていません。
 今までの裁判の中でも証拠で出してますけど、
 本当に追加があれば支払いますが、
 詳細がわからず、明細もないのに払うことができない
 と主張しました。」

「2000万円もの追加金を、
 A4で1枚の紙にExcelで項目を書いただけのものはもらいましたが
 その項目の品がどれなのか
 全く説明もないので
 納得することはできなかったです。
 ビタ一文払わないとか、追加の認識をしていないとかではなくて、
 マンションのどの部分の何を払えと言っているのかが
 分からないのです。
 最初の工事の内訳も出てないし、
 追加と言っているもの詳細も、ずっと私はもらっていません。」


寺田専門委員
「ということは、施主P(私)は
 ハイセンスデザイナー事務所のデザイン内容は
 最初の契約に全部含まれているはずだと思っているのですね?」



「もちろん、そうです。」

寺田専門委員
「今後、マンションは完了検査を受けないといけないのですが
 検査をうけるのであれば、
 引き渡しも行われていないので
 おまかせ建設会社に協力してもらわないと話は進みませんね?」



(何を言いたいのだろう?と思いつつ)
 そうですね。

寺田専門委員
でも、施主P(私)は、追加工事料金を支払っていないので
 おまかせ建設会社は、協力しないんじゃないですか?
 追加金を払う気はないのですか?



「(ええっ。なぜそんなことを言うのだと思いながら)
 同じことを何回も言うようですが
 追加工事の明細をもらっていないので
 お金も支払えないし、
 完了検査もおまかせ建設会社ではなく、
 ちがう所に頼もうと思っています。」


寺田専門委員
「完了検査は他の所でも
 受けることができるんですか?」



「おまかせ建設会社は信用できないので
 誠意をもって正しくしてくれる所を探そうと思っています。」


是永専門委員
「おまかせ建設会社にちゃんと完成するまで工事してほしいと
 言っていませんでしたか?」



「建物には欠陥や修繕しないといけないところがあるので
 完成に向けて引き続きの工事をしないといけないという認識はあります。」


是永専門委員
「完了検査に関しては、ちゃんとしないといけないと
 思っていると言うことですね?」



「完了検査の手続きに行くまでに、
 数多くの手直しが必要になる事になると思っています。」


裁判長
「手直しもおまかせ建設会社以外でやって
 完了検査まで受けるということですね?」



「このような状態になっている以上
 そうするしかないように思えます。」


専門委員は、建築士として
裁判に参加し
いろいろな書類も見て
書類に不備があることや
追加の明細もないことを理解しているし
マンションの現地見分にも参加してくれていたのに
急に「追加工事代を払わないと先に進めないのではないか」
と言い出したので驚いた。


この話続きます。

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私(施主P)とおまかせ建設会社は、
現在お互いが訴え合っていて
そのため、2つの裁判が同時進行しております。

私→おまかせ建設会社
の裁判は、昨年判決が下り
とうてい納得できるものではなかったので
私は控訴しました。
(納得のいかない「事実及び理由」判決理由は、
失敗ブログ100~109で細かく記事にしています。)
(控訴の内容は、失敗ブログ127~137 に書いています)

そのおまかせ建設会社代理人、田中弁護士は
控訴理由書と
私の控訴理由書に対する答弁書を出してきました。

それを今分割して記事にしています。


<おまかせ建設会社の控訴書類>その5

★原判決に対する認否★

専門用語でややこしいので
書類は小さく表示して
要約を青字にします。


<原判決が招く不都合について>

 建築会社は、
 注文者が請負代金を支払うことを前提として
 建物を完成させるのである。

 原判決の理由の中に書いてあるように
 先に完了検査済証を渡さないといけないのであれば
 建築請負人は、
 請負代金の支払いを受けることができなかった場合にも、
 確認済証及び検査済証を交付しなければならなくなる。

 建物の注文者は、
 確認済証及び検査済証をお金を払わずに
 手に入れることができることになる。

 注文者は建築基準法に則った建物として
 建物を手に入れたことになるので
 通常、底地とともに建物売却が可能となり、
 注文者が売却料金を隠匿した場合、
 請負人としては
 未払いの請負代金を回収することができなくなる。

 この点、原判決が挙げる商事留置権の行使には
 このような危険が伴うし、
 施主Pが本件土地及び本件建物を
 排他的(おまかせ建設会社を退けて受け入れないこと)
 に支配しているので、
 そもそも原判決が挙げる商事留置権を
 行使する余地がおまかせ建設会社にはない。

 衝平の法理
(具体的事件に法を適用すると実際に不当・不公平な結果になるような時、それを是正する原理)
 を具体化した同時履行の
 抗弁権
(請求権の行使に対して
 その作用を阻止することのできる効力をもつ権利)

 このように双務契約の一方当事者に
 不衝平な結果を甘受させることができないように
 設けられた規定であるにもかかわらず、
 原判決は、かかる同時履行の抗弁権を否定した。

 建築実務においては、
 建築基準法において求められている行政機関の証明書などの交付を
 請負代金完済後に交付することにより、
 注文者の請負代金の支払いを促し、
 請負人による請負代金の回収を
 確実なものにしているという慣行がある。

 原判決は、このような請負代金支払いに関する建築実務の慣行を否定し
 請負人に不合理な負担を強いるものであり、
 建築請負業者であるおまかせ建設会社としては
 看過することはできない。

※私が要求したさまざまな書類を渡してしまえば
私はお金を払わずに、建物を手に入れることになる。
すると、私が勝手に転売してしまうかもしれない。

そうなると、おまかせ建設会社は
最初の注文者である私からお金ももらえなくなるので
そういうのはあり得ないから
書類一式は、施主がお金を全部払った時に
渡します。
つまりお金と引き換えでないと渡せません、という内容です。

そして私が、ちゃんと予告して手順を踏んで行った
施主完了検査のことを
「施主Pが、排他的にマンションを自分のものにした」
と述べています。


 各行政手続きを行う根拠となる契約
 
1 一般的な建築実務

 建築基準法との関係で、
 建物を建築するにあたり、
 建築基準法に則った内容の設計が行われ、
 当該設計が建築基準法に合致することの確認を行うために
 建築確認申請が行われる。

 そして建物の建築が設計通りに行われることを
 監理するために監理者が置かれ、
 建物建築が設計通りに行われていることの確認を行うために、
 中間検査及び完了検査が行われる。
 なお、設計、建築確認申請の手続きは、
 一級建築士が行う必要がある。

 設計、建築確認申請、工事監理、
 中間検査の申請、完了検査の申請は、
 設計通りに建築を行われることを確認するため、
 通常、設計及び建築確認申請を行った一級建築士が行い
 請負人は、
 設計及び建築確認申請を行った一級建築士の監理のもと、
 設計に従って建物を建築していくことになる。

 すなわち、設計、建築確認申請、
 工事監理、中間検査の申請、完了検査の申請を行う者と
 建物を建築する者が別であるのが一般的である。

 そして、注文者は、一級建築士とのあいだで
 準委任契約を締結した上で、
 前期各業務を実施させ、
 請負人とのあいだで請負契約を締結した上で、
 建物の建築を行わせる。

 
<おまかせ建設会社の場合>
 
 建築する建物の設計を完成させ、
 建築確認申請を行った上で
 おまかせ建設会社に建設を依頼する注文者が
 一定数存在する。(つまり、おまかせ建設会社は人気があると言いたいのだろう)

 おまかせ建設会社は、建設会社なので
 このような場合には、
 注文者が依頼した一級建築士事務所に、
 工事の監理、中間検査、完了検査を行ってもらい、
 建物を建築するという請負業務のみを行う。

 しかし、おまかせ建設会社代表者中山社長は、
 一級建築士であり、
 おまかせ建設会社は、一級建設士事務所でもあることから、
 注文者から依頼があれば、
 おまかせ建設会社だけで、
 設計、建築確認申請の手続きを行い、
 あるいは、他の一級建築士事務所に当該手続きを再委託し
 監理業務、中間検査、完了検査の手続きを
 おまかせ建設会社、
 あるいはおまかせ建設会社が手が足りないとき
 再委託した一級建築士事務所に委託して行うことがある。

 本件においては、
 おまかせ建設会社は、
 施主Pから、設計、建築確認申請を依頼され、
 これらの業務を
 訴外株式会社スタービィ建築事務所に再委託し、
 監理業務、中間検査、完了検査の手続きを
 おまかせ建設会社において行った。


ええっ。
今回の控訴状で初めて
スタービィ建築事務所に再委託したと主張してきた。

おまかせ建設会社が全てやったのではないのか??

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<今までの話>

私はおまかせ建設会社に
マンションは完成したと言われましたが
見せてもらっていませんでしたので、
私は、「施主完了検査を行う」
ことを伝え、私が依頼した1級建築士2名と共に
鍵業者に鍵を開けてもらって施主検査を行いました。

この完了検査には、
監理者及び施工者は不在でした。

多岐にわたって詳しくマンションを検査した内容の5回目です。


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チェックしたところがたくさんあるので
「完了している=異常や修繕の必要なし」と判断したところは省きます。

<共用部チェック>

9-07 植込みなし -min


7.ゴミ置き場のてすり壁の高さ
110cmないといけないのに、
現況は、40cmしかない。
そのうえ、
ゴミ置き場の(表示看板)が設置されていない。

*高さが半分以下!

8.駐車場前の電柱が移設されていない。

これでは、駐車時に支障がある

9.外構。
緑地A低木(ツツジ39株)を植えて
街灯(2ヶ所)を設置するようになっているが、
低木・街灯共に未施工。


10.緑地Bにアベリア13株を植えることになっているが
 植えられていない。


アベリアは高温多湿の日本の夏でも元気に育ってくれ
小さな白やピンクの花をさかせ、
とても甘いいい匂いのする花。
開花期が長く、放置しておいても元気に育つので
公園の生け垣や街路樹としても重宝される花なのだ。

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11.緑地Cは、芝生を貼ることになっていて
隣地との境界部分にフェンスを設けることになっているが
芝生もフェンスもない。


12.緑地Dは、駐車場と同じ高さで
芝生を貼ることになっているが
現況は駐車場よりも約70cm高くなっており、
芝生貼りは未施工



外構工事はほとんど未着手という感じです。
これは建築後時間がたったから枯れてしまったとか
傷んでしまったということではありません。

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